Verstand van verhuurderszaken Nº12

Denkt u na over het verhuren van een woning, het al dan niet toestaan van onderhuur of denkt u dat sprake is van een onderhuursituatie? Houd dan rekening met het volgende.

De wet biedt bescherming

Een onderhuurovereenkomst is een volwaardige huurovereenkomst. Tenminste, wanneer het gaat om een woonruimte die in gebruik is gegeven én hiervoor een vergoeding wordt betaald. Wanneer hiervan sprake is, heeft de onderhuurder ten opzichte van de hoofdhuurder als onderverhuurder in beginsel net zo veel rechten en verplichtingen als de hoofdhuurder tegenover de hoofdverhuurder. In de gesloten huurovereenkomsten kunnen uiteraard andere afspraken zijn opgenomen.

Wordt de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder beëindigd, dan bestaat tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder geen schriftelijke huurovereenkomst. Sterker nog, de hoofdverhuurder kent de onderhuurder mogelijk niet eens. Is de onderhuurder dan verplicht om de woning te verlaten?

Nee. Door een bepaling in de wet wordt de onderhuurder namelijk bescherming geboden. Die bescherming houdt in dat de hoofdverhuurder in de positie treedt van de voormalig onderverhuurder. Met andere woorden: de onderhuurder wordt huurder van verhuurder. De huurovereenkomst wordt vervolgens voortgezet onder de voor de onderhuurder geldende voorwaarden.

Voorwaarden voor bescherming

Aan het daadwerkelijk verkrijgen van de hiervoor bedoelde bescherming is een aantal voorwaarden verbonden.

Zo moet het in de eerste plaats gaan om zelfstandige woonruimte. Gaat het om onzelfstandige woonruimte, dan geldt de bescherming niet en zal de onderhuurder de woning moeten verlaten.

In de tweede plaats moet de onderhuurder ten tijde van het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst zijn hoofdverblijf in de woning hebben. Was de onderhuurder bijvoorbeeld slechts één dag in de week in de woning aanwezig, dan geldt de bescherming waarschijnlijk niet. Of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft of niet, is echter niet zo gemakkelijk te bepalen. Het begrip houdt in dat het leven van iemand zich voornamelijk afspeelt in en vanuit de woning, waarbij alle omstandigheden – zoals afwezigheid voor werk – relevant kunnen zijn.

In de derde plaats moet worden gekeken naar de bedoeling van de (oorspronkelijk) hoofdhuurder en de onderhuurder. Wanneer het kort gezegd de bedoeling was dat de onderhuurder al snel zou promoveren tot hoofdhuurder, dan mist de bepaling toepassing.

Wordt aan de hiervoor genoemde voorwaarden voldaan, dan kan de onderhuurder zich beroepen op de onderhuurbescherming.

Voortzetting huurovereenkomst voorkomen?

Voortzetting van de huurovereenkomst kan worden voorkomen door hier op voorhand met elkaar duidelijke afspraken over te maken. Denk aan het opnemen van een verbod van onderhuur en het opnemen van boetes bij overtreding van dit verbod. Aan de toepasselijkheid van de wet kan echter niet worden ontkomen.

De wettelijke bescherming van onderhuurder geldt namelijk ook in het geval tot onbevoegde onderverhuur was overgegaan. Dat betekent dus dat u als verhuurder, ondanks duidelijke afspraken, de onderhuurder opgedrongen kunt krijgen onder de voor de onderhuurder geldende voorwaarden.

Wat als u als (hoofd)verhuurder toch geen trek hebt in voortzetting van de huurovereenkomst met de onderhuurder? Dan moet u binnen zes maanden nadat de onderhuur is voortgezet aan de rechter vragen om het tijdstip vast te stellen waarop de voortgezette huurovereenkomst eindigt.

Redenen hiervoor kunnen bijvoorbeeld zijn (1) dat de onderhuurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst en/of (2) de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen en/of (3) indien de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt.

Eens napraten over dit onderwerp of op zoek naar een oplossing? Neem dan contact met ons op.

Reageren is niet mogelijk.