Verstand van verhuurderszaken Nº10: Huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst?

In een recente uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant heeft de rechter een oordeel moeten geven of bepaalde kosten als ‘tegenprestatie’ kunnen worden beschouwd. Dit is een belangrijke vraag, omdat daardoor mede kan worden bepaald of al dan niet sprake is van een huurovereenkomst met alle gevolgen van dien.

De kenmerken van huur zijn kort gezegd (1) het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder (2) in ruil voor een tegenprestatie door de huurder. Zowel het verschaffen van het gebruik als de tegenprestatie moeten voldoende bepaalbaar zijn. Het is echter niet nodig dat de tegenprestatie altijd uit geld bestaat. Meestal zal dit wel het geval zijn, maar eigenlijk alle vormen van een tegenprestatie kunnen ervoor zorgen dat sprake is van een huurovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan verzorging door de huurder van de verhuurder in ruil voor woonruimte. In principe is dus alles mogelijk, zolang het maar als voldoende bepaalbaar kan worden gezien.

Kern van het geschil in de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant betrof de vraag of de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een bruikleenovereenkomst dan wel een huurovereenkomst. Met andere woorden, de vraag was of er nu wel of geen tegenprestatie werd verricht.

Verschil huur- en bruikleenovereenkomst: tegenprestatie

Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is namelijk gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van – in dit geval – de woonruimte (zie artikel 7:201 lid 1 BW). Gaat het bij een bruikleenovereenkomst om het in gebruik geven van de woning om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. De tegenprestatie vormt  dan ook de kernverplichting van de huurder.

Bij bepaling van de vraag om welke overeenkomst het gaat, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is de strekking van wat is overeengekomen in het licht van wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

Kunnen in rekening gebrachte kosten worden beschouwd als tegenprestatie?

In deze zaak werd door de huurder € 132,00 aan kosten voor nutsvoorzieningen voldaan en € 185,00 aan servicekosten. Er werd dus geen huurprijs betaald. De vraag is echter of de kosten voor nutsvoorzieningen en het bedrag aan servicekosten als tegenprestatie in de zin van de wet kunnen worden beschouwd.

De rechtbank vond van wel en oordeelde dat sprake is van een huurovereenkomst. De rechtbank kwam tot dit oordeel omdat de servicekosten geen vergoeding voor onkosten betrof voor het gebruik van de onroerende zaak. Gelet op onder meer de hoogte van de vergoeding is aannemelijk dat de vergoeding aan servicekosten niet enkel betrekking heeft op de reëel gemaakte kosten voor het gebruik van de onroerende zaak maar een deel hiervan betrekking heeft op een tegenprestatie in ruil voor de onroerende zaak.

Gaat het dus om daadwerkelijk gemaakte kosten, dan zal eerder wél sprake zijn van een bruikleenovereenkomst. Let dus goed op bij het afspreken van een tegenprestatie voor het gebruik van bijvoorbeeld een onroerende zaak. De aard van de tegenprestatie kan namelijk grote gevolgen hebben!

Reageren is niet mogelijk.