Verstand van bouwrechtzaken Nº9

Consumentenbescherming bij aannemingsovereenkomst

In mijn vorige blog heb ik uitleg gegeven over de bescherming van de consument-opdrachtgever door het schriftelijkheidsvereiste en de bedenktijd. In deze blog zal ik, zoals aangekondigd, uitleg geven over de twee andere beschermingsbepalingen, namelijk betaling van de aanneemsom en de 5%-regeling.

Betaling van de aanneemsom

De wet bepaalt dat de consument-opdrachtgever slechts kan worden verplicht tot het doen van betalingen die (bij benadering) overeenstemmen met de voortgang van de bouw of met de waarde van de aan hem overgedragen goederen.

Als uitzondering op deze regel kan afgesproken worden dat de opdrachtgever een bedrag dat niet hoger is dan 10% van de aanneemsom, in depot stort bij een notaris, of voor dit bedrag vervangende zekerheid stelt zoals een bankgarantie.

Het gaat hier om een percentage van de aanneemsom. Het bedrag wordt derhalve in het geval van een koop-/aannemingsovereenkomst niet tevens berekend over de prijs van de grond. De aard van deze depotstorting wordt aan de overeenkomst overgelaten.

Als de opdrachtgever meer betaalt dan de stand van het werk rechtvaardigt, geldt het teveel betaalde als onverschuldigd betaald.

Zo werd in een geval waarbij de opdrachtgever reeds 65% van de aanneemsom had betaald, maar bij het bezoek aan het pand werd geconstateerd dat de bouw niet verder was dan circa 40%, door de rechtbank Overijssel geoordeeld, dat de aannemer ten onrechte gefactureerd had en dat de betaling van door de opdrachtgever onverschuldigd was (Rb Overijssel 5 april 2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:1205).

5% regeling

De consument-opdrachtgever kan te allen tijde maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen, in depot storten bij een notaris. In het geval van een koop-/aannemingsovereenkomst wordt het in depot te storten bedrag alleen berekend over de aanneemsom, niet over de prijs van de grond.

Het in depot gestorte bedrag mag alleen in de in de wet omschreven gevallen in de macht van de aannemer worden gebracht. Op de notaris, die dient te handelen als een redelijk bekwame en redelijk handelende beroepsgenoot, rust de taak te toetsen of aan de wettelijke vereisten voor het eindigen van het depot is voldaan.

Toepassing van de 5%-regeling veronderstelt dat de opdrachtgever het werk (al dan niet onder voorbehoud) aanvaardt. Ingeval de opdrachtgever het werk wel aanvaardt maar de gebreken inhouding van meer dan 5% van de aanneemsom rechtvaardigen, kan de opdrachtgever de inhouding baseren op de algemene opschortingsbevoegdheid in geval van een tekortkoming van de aannemer.

Het depot eindigt door verloop van drie maanden na het tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever meent dat de aannemer zijn verplichtingen niet is nagekomen en zich daarom beroept op zijn algemene opschortingsbevoegdheid in geval van tekortkomingen in het werk. In dit laatste geval dient de opdrachtgever aan de notaris mede te delen tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd.

De notaris brengt het bedrag voorts in de macht van de aannemer voor zover de opdrachtgever daarin toestemt, de aannemer vervangende zekerheid stelt of bij een uitspraak die partijen bindt, is beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.

Voor zover de opdrachtgever na het verstrijken van drie maanden na oplevering wegens de depotstorting of wegens de door de aannemer gestelde vervangende zekerheid in verzuim is, is hij aan de aannemer schadevergoeding verschuldigd. Deze is gesteld op de wettelijke rente.

De Raad van Arbitrage voor de Bouw oordeelde recentelijk nog dat de opdrachtgever zonder meer het recht heeft om bij oplevering van de woning 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot te storten (RvA 10 mei 2019, geschilnummer 36.515). Het depot mag gedurende een periode van drie maanden gehandhaafd blijven, ook als er in deze periode zich in het geheel geen gebreken manifesteren aan de woning. Na het verstrijken van deze drie maanden moet het depotbedrag in beginsel in de macht van aanneemster gebracht worden, tenzij opdrachtgever, zoals in dit geval, te kennen geven dat zij gebruik wensen te maken van hun opschortingsrecht. Er dient dan wel te worden voldaan aan alle vereisten die de wet aan de opschorting stelt. Zo dient het bedrag dat in depot gehandhaafd blijft in verhouding te staan tot de gebreken waarvoor opdrachtgevers zich beroepen op hun opschortingsrecht.

Komend recht

In de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt het opschortingsrecht van de particuliere opdrachtgever aangescherpt. Deze wet bepaalt namelijk dat de aannemer de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid moet stellen om aan te geven of hij van zijn opschortingsbevoegdheid gebruik wenst te maken.

Het voorstel voor Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 21 februari 2017 door de Tweede Kamer en op 14 mei 2019 door de Eerste kamer aangenomen. De Wet zal naar alle waarschijnlijkheid op 1 januari 2021 in werking treden.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de rechten en plichten bij koop-/aannemingsovereenkomsten, neemt u dan contact op met een van onze bouwrechtsspecialisten.

Dit is de negende publicatie in de reeks ‘Verstand van bouwrechtzaken’. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen op het rechtsgebied bouwrecht op social media. Volg ons en blijf op de hoogte!

 

Reageren is niet mogelijk.