Verstand van bouwrechtzaken Nº8

Consumentenbescherming bij koop-/aannemingsovereenkomst

Bij koop van roerende zaken kent de wet bepalingen ter bescherming van de consument. Ook bij bouw van een woning in opdracht van een consument kent de wet beschermende bepalingen, te weten het schriftelijkheidsvereiste, de bedenktijd, betaling van de aanneemsom en de zogeheten 5%-regeling. Hierna zal ik ingaan op het schriftelijkheidsvereiste en bedenktijd.

Schriftelijkheidsvereiste

Een koop-/aannemingsovereenkomst tot bouw van een woning in opdracht van een consument, moet schriftelijk worden aangegaan. Dit schriftelijkheidsvereiste volgt uit de wet. Rechtshandelingen die niet in de voorgeschreven vorm zijn verricht zijn nietig.

Aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan indien partijen de overeenkomst in één akte hebben neergelegd. In deze akte moeten in ieder geval zaken als het object en de personalia van opdrachtgever en aannemer zijn opgenomen. Daarnaast ligt het voor de hand dat de akte ook bedingen bevat over bijvoorbeeld de zakenrechtelijke toestand, de grootte van het perceel, prijs, opleveringstermijn en garantie.

Aan het schriftelijkheidsvereiste is tevens voldaan indien de overeenkomst elektronisch is gesloten, mits daarbij is voldaan aan de in de wet gestelde eisen omtrent raadpleegbaarheid, waarborging van de authenticiteit, en de mogelijkheid om met voldoende zekerheid het moment van totstandkoming van de overeenkomst en de identiteit van partijen vast te stellen.

Bedenktijd

Het schriftelijkheidsvereiste moet worden gezien in verband met de bedenktijd. De consument- opdrachtgever is gedurende drie dagen na de terhandstelling van (een afschrift van) de tussen partijen opgemaakte akte bevoegd de overeenkomst te ontbinden zonder opgave van redenen en zonder dat hij wegens deze ontbinding aan de aannemer een vergoeding behoeft te betalen. Aan de eis van terhandstelling aan de opdrachtgever is niet voldaan indien de akte wordt gezonden aan een notaris bij wie de opdrachtgever domicilie heeft gekozen. Door de bedenktijd wordt de mogelijkheid verzekerd van deskundigenraadpleging op basis van de aan de opdrachtgever ter hand gestelde akte die van de overeenkomst is opgemaakt, en kan een (wellicht gedwongen) overhaaste koopbeslissing worden hersteld.

Dwingend recht

Van het artikel kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, behoudens bij een standaardregeling. Partijen kunnen derhalve wel ten voordele van de opdrachtgever van het artikel afwijken, bijvoorbeeld door een langere bedenktijd overeen te komen.

Rechtspraak

Met betrekking tot de verkoop van een woning heeft de Hoge Raad op 9 december 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7412) geoordeeld dat (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop mag beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Dit brengt volgens de Hoge Raad mee dat de particuliere verkoper of koper die weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen en evenmin schadeplichtig is. Uit dit arrest kan afgeleid worden dat bij koop-/aanneming van de bouw van een woning een consument-opdrachtgever evenmin gedwongen kan worden aan het opmaken en ondertekenen van de daartoe vereiste akte. Andersom kan de consument-opdrachtgever zich wel beroepen op mondelinge overeenstemming. Deze consument-opdrachtgever heeft vervolgens meerdere keuzes. Hij kan vorderen dat de overeenkomst in een akte wordt neergelegd. Hij kan vorderen dat de akte (of een deel daarvan) wordt vervangen door een rechterlijke uitspraak. En mogelijk is zelfs plaats voor een vordering tegen de aannemer tot vergoeding van als gevolg van diens weigering door de consument geleden schade.

Meer recent heeft het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:4260) geoordeeld dat, hoewel uitvoerig tussen partijen van gedachten is gewisseld, voldoende duidelijk was wat partijen beoogden overeen te komen en en in de dagen daarna per mail overeenstemming met betrekking tot de aanneemsom werd bevestigd, niet aan het schriftelijkheidsvereiste was voldaan. Omdat het ging om koop en aanneming, was er dus geen aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. De aannemer kwam er ook niet met de stelling dat de onderhandelingen tussen partijen in een zodanig ver gevorderd stadium waren dat het afbreken daarvan onaanvaardbaar is. Want zelfs als de onderhandelingen niet afgebroken waren en overeenstemming zou zijn bereikt, had deze overeenstemming schriftelijk dienen te worden vastgelegd, waarna de opdrachtgever nog drie dagen bedenktijd zou hebben gehad. De opdrachtgever zou zich dus eenvoudig van de overeenkomst hebben kunnen bevrijden.

Meer weten?

Wilt u meer weten over de rechten en plichten bij koop-/aannemingsovereenkomsten, neemt u dan contact op met een van onze bouwrechtsspecialisten.

Dit is de achtste publicatie in de reeks ‘Verstand van bouwrechtzaken’. Volgende keer zal nader ingegaan worden op de betaling van de aanneemsom en de zogeheten 5%-regeling.

 

 

Reageren is niet mogelijk.