Verstand van bouwrechtzaken Nº3

Aansprakelijkheid na oplevering

In de vorige ‘Verstand van bouwrechtzaken’ heb ik beloofd u te zullen bijpraten over de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering.

Hoofdregel

De hoofdregel is dat de aannemer na de oplevering ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Verborgen gebreken

Het criterium voor verborgenheid is of het gebrek redelijkerwijs had moeten worden ontdekt op het tijdstip van de oplevering. In beginsel is dus niet relevant of de opdrachtgever het gebrek pas op een later moment heeft ontdekt, omdat daaruit op zichzelf nog niet voortvloeit dat het gebrek tijdens de oplevering niet ontdekt had hoeven te worden. Indien nog werkzaamheden zijn verricht na het moment van oplevering geldt daarvoor uiteraard dat eventuele gebreken die voortkomen uit die werkzaamheden nog niet hadden moeten worden ontdekt op het moment van oplevering.

Gebrek

Een vraag die voorafgaat aan de vraag of er sprake is van een verborgen gebrek op het tijdstip van de oplevering is die of er überhaupt sprake is van een gebrek. Het is aan de opdrachtgever die zich beroept op een gebrek in de prestatie van de aannemer om te bewijzen dat er daadwerkelijk een gebrek is.

Redelijkerwijs had moeten ontdekken

Het criterium ‘redelijkerwijs had moeten ontdekken’ maakt dat verborgen gebrek een relatief begrip is, dat moet worden ingevuld aan de hand van omstandigheden als de deskundigheid ter zake van de opdrachtgever.

Deskundigheid

De deskundigheid van de opdrachtgever is bepalend voor de vraag of een gebrek door hem redelijkerwijs had moeten worden opgemerkt op het tijdstip van de oplevering. De deskundigheid van eventueel door de opdrachtgever ingeschakelde hulppersonen die hem bijstaan bij de oplevering, wordt aan de opdrachtgever toegerekend. De opdrachtgever is echter niet verplicht om zich te laten bijstaan door een deskundige.

Aard van het gebrek

Verder kan uit de aard van het gebrek voortvloeien dat het bij oplevering redelijkerwijs had moeten worden ontdekt. Voor esthetische gebreken zal dit laatste bijvoorbeeld eerder gelden dan voor minder in het oog springende gebreken, bijvoorbeeld aan de constructie.

Andere factoren

Ook al is strikt genomen sprake van een zichtbaar gebrek, dan wordt in de arbitrale rechtspraak soms toch geoordeeld dat het gebrek niet door de opdrachtgever is aanvaard, omdat het gebrek later ernstige gevolgen blijkt te hebben, die op het moment van oplevering niet konden worden voorzien.

Rechtspraak

Met regelmaat worden door de gewone rechter en door de Raad van Arbitrage voor de Bouw uitspraken gewezen over aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde onlangs nog dat een aannemer niet aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze hoofdregel mist volgens het hof geen toepassing indien de aannemer geen nadeel ondervindt doordat later dan bij oplevering is geklaagd door de opdrachtgever.

Toekomst

Door de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (nu nog een wetsvoorstel) wordt de aansprakelijkheid van de aannemer verruimd. Het voorstel is om een bepaling in de wet op te nemen waardoor de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Maar dit is nog geen geldend recht is. Het voorstel ligt bij de Eerste Kamer en de invoering wordt gekoppeld aan de invoeringsdatum van de Omgevingswet, (vooralsnog) 1 januari 2021.

Vragen

Heeft u vragen over aansprakelijkheid van de aannemer, neemt u dan contact op met een van onze bouwrechtsspecialisten.

Dit is de derde publicatie in de reeks ‘Verstand van bouwrechtzaken’. Met regelmaat zullen wij nieuwe artikelen op het rechtsgebied bouwrecht publiceren op social media.

Reageren is niet mogelijk.