Verstand van Bouwrechtzaken N°18 – De aansprakelijkheid van de architect – deel I

Wanneer gedacht wordt aan de bouw of verbouwing van een gebouw, bijvoorbeeld een woning, wordt vaak eerst een architect benaderd.

De architect heeft een bijzondere rol in het bouwproces. Soms als maker van het ontwerp. Soms in de rol van directievoerder. Vaak een combinatie van beiden. Meer dan eens bespreekt een opdrachtgever ook met de architect over het budget. Maar hoe zit het juridisch wanneer het met de architect besproken budget niet haalbaar blijkt?

Casus

Stel dat de opdrachtgevers een woning willen bouwen, daarvoor een architect benaderen en vanaf het eerste moment een duidelijk maximumbudget aan de architect hebben gecommuniceerd. Dat budget blijkt echter uiteindelijk niet voldoende waardoor de bouw van de woning in het geheel niet doorgaat. Is de architect aansprakelijk omdat de woning niet gebouwd kon worden binnen het gestelde budget?

Deze casus is niet bedacht, maar speelde in een procedure bij de Rechtbank Rotterdam.[1]

Eisers in deze zaak wilden hun ‘droomhuis’ laten bouwen. Zij hebben daartoe zelf een schetsontwerp van de woning gemaakt en vervolgens een architect ingeschakeld. De architect heeft op basis van dit schetsontwerp schriftelijk laten weten dat de door eisers gewenste woning voor het beschikbare maximale budget van bedrag X gebouwd kon worden.

Vervolgens hebben eisers een overeenkomst met de architect gesloten. Ook is de grond van een derde gekocht. Verder is een bouwteamovereenkomst gesloten met de aannemer, met als doel om te komen tot een definitief ontwerp en een aannemingsovereenkomst voor de door eisers gewenste woning binnen het door hen gestelde, maximum budget.

De aannemer heeft vervolgens diverse begrotingen opgesteld. Deze begrotingen waren echter allemaal (veel) hoger dan het budget. In de tussentijd werd door de architect wel alvast de vergunningen aangevraagd. Vanwege de budgetoverschrijding is de bouw uiteindelijk niet doorgegaan. Eisers moesten zelfs een contractuele boete betalen aan de verkoper van de grond.

Vervolgens hebben eisers de architect en de aannemer aansprakelijk gesteld omdat zij ten onrechte niet binnen het gestelde maximumbudget zouden zijn gebleven. De architect en de aannemer stellen dat eisers uiteindelijk een veel luxere woning verlangden dan zij in eerste instantie wilden en daardoor ook het budget overschreden werd.

Oordeel rechtbank

De rechtbank oordeelt dat zowel de architect als de aannemer niet aansprakelijk zijn voor overschrijding van het budget. De bouwteamovereenkomst is immers geen aannemingsovereenkomst, maar een overeenkomst om te bezien of realisatie van de gewenste woning binnen het maximale budget mogelijk was. De rechtbank oordeelt dat de architect en de aannemer geen toezegging hebben gedaan dat de woning binnen het gestelde budget gebouwd kon worden. Er was voorts sprake van aanvullende wensen van eisers die niet in het eerste schetsontwerp zaten.

De architect is volgens de rechtbank wel aansprakelijk jegens eisers voor de legeskosten omdat hij prematuur vergunningen heeft aangevraagd. Op het moment van de aanvraag was er nog geen aannemingsovereenkomst gesloten en de begrotingen die er op dat moment lagen waren veel te hoog. De architect had er dus serieus rekening mee moeten houden dat de bouw niet door zou gaan.

De architect beroept zich nog wel op een aansprakelijkheidsbeperking in zijn algemene voorwaarden (een zogenaamd ‘exoneratiebeding’), maar dit exoneratiebeding wordt op vordering van eisers vernietigd omdat het onredelijk bezwarend is.

Volgende week

Volgende week zal ik in Deel II van deze Blog uitleggen hoe het zit met het exoneratiebeding van de architect.

Wilt u meer weten over de do’s en don’t in het bouwrecht, neemt u dan contact op met een van onze specialisten op het gebied van het vastgoedrecht. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op social media. Volg ons en blijf op de hoogte!


[1] Rb Rotterdam 6 januari 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:110

Reageren is niet mogelijk.