Verstand van bouwrechtzaken Nº13 | Kwalitatief recht DEEL II

In Deel 1 van deze blog heb ik uitgelegd wat een kwalitatief recht is, kort gezegd een recht dat bij overdracht van een goed mee over gaat op de verkrijger van dat goed.

Ook heb ik een casus uit de praktijk geschetst. A verkocht een appartement aan B. In de leveringsakte is bepaald dat B gebruik mag maken van het dakterras. B verkoopt het appartement aan C. In de leveringsakte tussen B en C is eveneens opgenomen dat C het dakterras mocht gebruiken. Nadat C het dakterras is gaan gebruiken, heeft A  bij de rechtbank gevorderd dat C dit gebruik staakt.

Ik stelde de vraag of het recht op gebruik van een dakterras bij een appartement, was aan te merken als een kwalitatief recht.

A stelt dat het aan B toegekende gebruiksrecht van het dakterras een persoonlijk recht betrof, dat dus uitsluitend door B uitgeoefend mocht worden en derhalve niet aan C overdraagbaar was.
C stelt daartegenover dat het recht op gebruik van het dakterras een kwalitatief recht is, waardoor het is overgegaan op C.

De rechtbank heeft geoordeeld dat het gebruiksrecht van het dakterras in beginsel niet voor overgang vatbaar is. Dat blijkt volgens de rechtbank uit de parlementaire geschiedenis. C heeft volgens de rechtbank geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat dit gebruiksrecht wel voor overgang vatbaar is. Daardoor is er in dit geval geen sprake van een kwalitatief recht.

Conclusie

Kwalitatieve rechten gaan mee over op een nieuwe eigenaar van een onroerend goed. Voor een kwalitatief recht moet voldaan zijn aan alle vier vereisten die ik in mijn eerste blog genoemd heb. Als aan één van deze vereisten niet voldaan is, is geen sprake van een kwalitatief recht en kan dit dus ook niet overgedragen worden, zelfs als dat uitdrukkelijk in de overeenkomst staat.

Aan de andere kant zijn er ook gevallen bekend waarbij het niet duidelijk in de overeenkomst stond, maar toch sprake is van een kwalitatief recht. Uit de rechtshandeling waarbij het goed wordt overgedragen, kan voortvloeien dat geen overgang plaatsvindt.

Verder is het mogelijk om een tegenprestatie overeen te komen en mee over te dragen en kan de verkrijger van een onroerend goed ook weigeren dat het recht aan hem wordt overgedragen

Of iets een kwalitatief recht is, of slechts een persoonlijk recht, is niet altijd duidelijk. Het is daarom verstandig om u hierover goed te laten adviseren.

Wilt u meer weten over kwalitatieve rechten (en -plichten), neemt u dan contact op met een van onze bouwrechtsspecialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op social media. Volg ons en blijf op de hoogte!

Reageren is niet mogelijk.