Verstand van Bouwrechtzaken N°17 – Klachtplicht en verjaring bij gebreken in de bouw- Deel II

In deel 1 van deze Blog schetste ik al het belang om tijdig melding te maken van gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken, en die dus later aan het licht kunnen komen, de zogenaamde ‘klachtplicht’. Hierna zal ik ingaan op de rechtsvorm ’verjaring’.

Lange verjaringstermijn

Na de oplevering begint ook de zogeheten verjaringstermijn te lopen, namelijk de lange verjaringstermijn van, voor bouwwerken, twintig jaren. Na verloop van twintig jaar na de oplevering kan de opdrachtgever in beginsel geen rechtsvordering meer instellen tegen de aannemer terzake gebreken aan het werk.

Korte verjaringstermijn

Er is echter ook nog een korte verjaringstermijn, namelijk van twee jaar na protest. Artikel 7:761 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek zegt namelijk:

“Elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van twee jaren nadat de opdrachtgever ter zake heeft geprotesteerd.”

Het in deze bepaling bedoelde protest kan dus betrekking hebben de gebreken welke gemeld zijn tijdens de oplevering, of op gebreken die bij de oplevering niet zijn gemeld. In het laatste geval moet het gaan om een gebrek dat de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering niet redelijkerwijs had kunnen ontdekken (omdat anders de aannemer van aansprakelijkheid is ontslagen) en waarover tijdig is geklaagd (omdat de aanspraak anders vervalt). Deze verjaring geldt voor alle vorderingen tegen de aannemer ter zake van gebreken in het opgeleverde werk.

Afwijkende verjaringstermijnen

Bij aanneming van werk wijkt de regeling over verjaring af van de verjaringstermijnen die in het algemeen gelden voor vorderingen tot schadevergoeding, ontbinding of herstel in verband met een gebrek in de prestatie. Voor deze vorderingen geldt een korte termijnen van vijf jaar, te rekenen vanaf de dag volgende op die waarop de benadeelde met de schade en de aansprakelijke persoon respectievelijk met de tekortkoming bekend is geworden.

In contracten kunnen bovendien afwijkende regelingen over verjaring afgesproken zijn. Die afwijkende regelingen zijn echter niet altijd toegestaan, zeker niet tegenover particulieren.

Slotsom

De opdrachtgever die meent dat de prestatie gebrekkig is en daaraan mogelijk gevolgen wil verbinden, doet er goed aan om daarover bij de aannemer te klagen ook indien op dat moment nog onzeker is of hetgeen hij heeft waargenomen inderdaad een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis van de aannemer oplevert.

De opdrachtgever dient er verder op bedacht te zijn dat er een verkorte verjaringstermijn geldt nadat hij geklaagd heeft. Binnen twee jaar zal hij dan een rechtsvordering aanhangig moeten maken, of een handeling moeten verrichten om de verjaring te stuiten. Hoe dat moet?…

Wilt u meer weten over de do’s en don’t in het bouwrecht, neemt u dan contact op met een van onze specialisten op het gebied van het vastgoedrecht. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op social media. Volg ons en blijf op de hoogte!

Reageren is niet mogelijk.