Verstand van Bouwrechtzaken N°17 – Klachtplicht en verjaring bij gebreken in de bouw – Deel I

Als na de oplevering een gebrek wordt ontdekt dat niet al bij de oplevering ontdekt had kunnen worden, denk aan lekkage of een constructief gebrek, is het belangrijk om op tijd in actie te komen. Doe je dit niet, dan kan de aanspraak op herstel vervallen of verjaren. Hoe werk het?

Oplevering

Een werk, zoals een huis, zal op enig moment opgeleverd moeten worden. Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever en is de aannemer ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit volgt rechtstreeks uit de wet (art. 7:758 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek).

Klachtplicht 

De verplichting voor de opdrachtgever om tijdens de oplevering melding te maken van gebreken die bij de oplevering redelijkerwijs door hem ontdekt kunnen worden, is een concretisering van de algemene klachtplicht die we vinden in regels die gelden voor alle verbintenissen. Voorafgaand aan de oplevering geldt er geen onderzoeks- en klachtplicht. Eventueel (deskundig) directietoezicht tijdens de bouw brengt wel mee dat bij de oplevering de kans dat alsdan een verborgen gebrek wordt ontdekt groter is. Falend toezicht tijdens de bouw kan soms gevolgen hebben voor de schadevergoeding of leiden tot rechtsverwerking. Naar komend recht wordt de onderzoeksplicht van de opdrachtgever bij de oplevering overigens (verder) beperkt. 

Voor gebreken die de opdrachtgever tijdens de oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken, en die dus later aan het licht kunnen komen, geldt dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Kortom, bij niet tijdig klagen vervalt de aanspraak tot herstel of schadevergoeding.

Wanneer een onderzoek door een deskundige nodig is om vast te stellen dat inderdaad sprake is van een gebrek, mag de opdrachtgever in beginsel de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de aannemer van het onderzoek op de hoogte te brengen. Wanneer echter mag worden verwacht dat met het onderzoek langere tijd is gemoeid, of zulks tijdens de loop daarvan blijkt, volgt uit de strekking de wet dat de opdrachtgever aan de aannemer onverwijld kennis dient te geven van dat onderzoek en de verwachte duur ervan. Dit volgt niet rechtstreeks uit de wet, maar uit de rechtspraak van de Hoge Raad.

Wanneer en hoe klagen?

Wat bedoeld wordt met ‘binnen bekwame tijd’ en ‘onverwijld’ verschilt van geval tot geval. Soms wordt betoogd dat hier een termijn van ongeveer twee maanden mee bedoeld wordt, maar dat is zeker geen termijn die zomaar aangenomen mag worden. 

De wijze van kennisgeving is vormvrij, maar natuurlijk geldt ook hier dat het verstandig is om dit schriftelijk en gemotiveerd te doen.

Volgende week zal ik in deel II van deze Blog uitleggen hoe het zit met verjaring van rechtsvorderingen in verband met gebreken. Wilt u meer weten over de do’s en don’t in het bouwrecht, neemt u dan contact op met een van onze specialisten op het gebied van het vastgoedrecht. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op social media. Volg ons en blijf op de hoogte!

Reageren is niet mogelijk.