Huurrecht en het coronavirus: de belangrijkste vragen en antwoorden op een rij

Dit is een tijd waarin we elkaar moeten vinden, over meningsverschillen en tegenstellingen heen. Een tijd om het gezamenlijke belang boven het eigen belang te stellen. Samen komen we deze moeilijke periode te boven.” Aldus Mark Rutte in zijn toespraak over de aanpak van het coronavirus van 16 maart jl.

Ook in het huurrecht staan zowel de verhuurder als de huurder nu voor grote uitdagingen, niet in de laatste plaats voor wat betreft de relatie tot elkaar. Een aantal veel gestelde vragen en antwoorden voor u op een rij.

Moet ik nu als huurder of verhuurder actie ondernemen?

Als de huidige maatregelen tot (betalings-)problemen zullen leiden zeker. In de wet is opgenomen dat de verhuurder zich als ‘goed verhuurder’ dient te gedragen en dat de huurder zich als ‘goed huurder’ dient te gedragen. Dit zijn open normen, die worden beheerst door de redelijkheid en billijkheid.

Ga met elkaar in gesprek en onderneem, in goed overleg, zoveel mogelijk schadebeperkende maatregelen. Dit is in belang van zowel huurder als verhuurder. Immers, een huurrelatie ga je aan voor langere tijd. Een tijd om het gezamenlijke belang op langere termijn boven het eigen belang op korte termijn te stellen.

Moet de huurder huur blijven betalen?

Het coronavirus en de gevolgen daarvan, hebben in beginsel geen gevolgen voor de afspraken die de huurder met de verhuurder heeft gemaakt. Het niet betalen (of opschorten) van de huur is bovendien risicovol, omdat in veel algemene huurvoorwaarden is afgesproken dat dit niet mag.

Zou de huurder niet tot (tijdige) betaling overgaan, dan kunnen soms boetes verschuldigd zijn en kan dit (in het uiterste geval) zelfs tot een beëindiging van de huurovereenkomst leiden.

Voor een huurder is om deze reden des temeer van belang om snel het contact met zijn verhuurder te zoeken indien de huur niet kan worden opgebracht.

Heeft de huurder recht op schadevergoeding door sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel?    

Als een verhuurder door een overheidsmaatregel verplicht is een pand te sluiten, zal de verhuurder waarschijnlijk niet verplicht zijn schadevergoeding te betalen.

Voor het antwoord op deze vraag moet worden gekeken of sprake is van een gebrek in de zin van de wet. Een gebrek is een situatie waarin het gehuurde niet (geheel) kan worden gebruikt om een reden die niet toerekenbaar is aan de huurder. Op dit moment kunnen wij niet zeggen of de gevolgen van het coronavirus (in huurrechtelijke zin) onder het ondernemersrisico van de huurder vallen.

Ook is voor het antwoord op deze vraag van belang of, al sprake is van een gebrek, dit de verhuurder kan worden toegerekend. Of het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder, wordt ook nader ingevuld door de wet.

Nu de overheid heeft besloten dat horecagelegenheden, sportclubs en scholen dicht moeten, kan de sluiting waarschijnlijk niet aan de verhuurder worden tegengeworpen. Ook is het zo dat in veel algemene voorwaarden is bepaald dat de huurder verplicht is maatregelen van de overheid op te volgen.

Heeft de huurder recht op huurprijsvermindering door sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel?    

Nee, waarschijnlijk niet. Als wordt aangenomen dat het sluiten van het gehuurde niet voor rekening van de huurder komt, kan dit worden beschouwd als gebrek. De verhuurder is verplicht dit gebrek te verhelpen, tenzij het verhelpen onmogelijk is of niet van de verhuurder kan worden gevergd. Voor een vordering tot huurprijsvermindering geldt niet als voorwaarde dat het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder.

In dit geval zal een vordering tot huurprijsvermindering, als het al een gebrek is, waarschijnlijk stranden op het feit dat het voor de verhuurder onmogelijk is het gebrek te verhelpen of dit van de verhuurder niet kan worden gevergd. 

Als het gehuurde nog gewoon kan worden gebruikt, maar de huurder wordt geconfronteerd met omzetdaling door een daling van het aantal bezoekers, is de verhuurder daarvoor dan aansprakelijk?

Nee. De Hoge Raad heeft al eerder bepaald dat tegenvallende bezoekersaantallen (en daarmee een omzetdaling) in beginsel voor rekening van de huurder komen.

Dit is natuurlijk een andere en heel specifieke situatie die nog niet eerder is voorgekomen, maar niet valt te verwachten dat dit op de verhuurder kan worden afgewenteld. Dit valt waarschijnlijk onder het ondernemersrisico. Een daling van het aantal bezoekers is dus geen gebrek, tenzij er heel bijzondere afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst. Denk aan een garantie voor een bepaalde omzet of het aantal bezoekers.

Leidt een huurachterstand tot beëindiging van de huurovereenkomst?

Ja, dat kan. Elke keer wanneer een huurprijs niet of niet tijdig wordt betaald, is sprake van een tekortkoming. De wet geeft aan dat iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft aan de verhuurder om de overeenkomst te ontbinden. Die ontbinding moet alleen wel gerechtvaardigd zijn. Bij een huurachterstand van meer dan drie maanden, is die ontbinding vaak gerechtvaardigd.

Mogelijk dat een rechter bij de weging van de belangen wel rekening zal houden met deze bijzondere en specifieke situatie, waarbij naar alle feiten en omstandigheden zal worden gekeken. We hebben nu eenmaal te maken met een unieke situatie.

Zorg echter dat het niet zo ver komt en ga snel met elkaar het overleg aan! Nogmaals, het is een tijd om het gezamenlijk belang boven het eigen belang te stellen.

Overmacht, onvoorziene omstandigheden, redelijkheid en billijkheid en 7:210 BW?

Het gaat om een unieke situatie. Een beroep op overmacht kan zowel de huurder (bij nakoming van de afspraken) als de verhuurder (bij het verhelpen van een gebrek), uitkomst bieden.  Daarnaast is in de wet een artikel opgenomen die gaat over onvoorziene omstandigheden. Juridisch gezien kunnen zowel de huurder als de verhuurder hier een beroep op doen. Dat kan ertoe leiden dat een rechter tot (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst overgaat. Ook behoort wijziging van de huurovereenkomst door de rechter op grond van de redelijkheid en billijkheid tot één van de juridische mogelijkheden. Een laatst mogelijkheid die de wet ons biedt is een beroep door de verhuurder of de huurder op het bepaalde in artikel 7:210 BW. Ook dan is ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk, zij het dat wel eerst sprake moet zijn van een gebrek, welk gebrek niet verplicht door de verhuurder moet worden verholpen, terwijl het genot dat de huurder mocht verwachten wel onmogelijk wordt gemaakt. Of daarvan sprake is, is nog niet bekend.

Voor deze mogelijkheden is het nu nog vroeg: probeer als verhuurder en huurder eerst tot een minnelijke oplossing te komen.

Hoe nu verder?

Maak duidelijke afspraken met elkaar. Onderzoek of het mogelijk is afspraken te maken over tijdelijke opschorting van betalingen, het niet verschuldigd zijn van boetes of een tijdelijke huurverlaging, maar denk ook goed na over afspraken als de situatie weer is genormaliseerd.

Mariëlle Wirken en Floris Wubbena

VAKGROEP VASTGOEDRECHT

Reageren is niet mogelijk.