Verstand van verhuurderszaken N°16 – Deel I

Huurprijsvermindering als gevolg van de coronamaatregelen?

In de afgelopen maanden zijn menig verhuurder en huurder, voornamelijk van bedrijfsruimte die (tijdelijk) moest sluiten als gevolg van de coronamaatregelen, door de gevolgen van de coronacrisis met elkaar het gesprek aangegaan. Zij hebben in veel gevallen en in goed overleg (tijdelijke) afspraken kunnen maken over de verschuldigdheid van de huurprijs. Een aantal partijen is er echter niet uitgekomen en is een procedure bij de rechtbank gestart. Wat zijn hier de uitkomsten van?  

Een gebrek?

Het geschil heeft zich in veel uitspraken beperkt tot de vraag of door de coronamaatregelen sprake is van een gebrek. Wat is een gebrek volgens de wet? Samengevat zijn alle genotsverminderingen die geen stoornis of bewering van recht door een derde betreffen en die ook niet aan de huurder toe te rekenen zijn, een gebrek.

Klinkt dat gemakkelijk? Dat is het niet. Wat u moet onthouden is dat in de literatuur én de rechtspraak verschillend wordt gedacht wordt over de uitleg van dit begrip. 

Onvoorziene omstandigheid?

Een andere vraag die veelvuldig aan de orde is gekomen – en komt – is de vraag of de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid betreffen. Volgens de wet moet een onvoorziene omstandigheid van dien aard zijn dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Of daarvan sprake is, wordt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid bepaald. Dit is niet altijd eenvoudig.  

Oordeel van rechters

Op dit moment is nog geen enkele uitkomst definitief. Dat komt doordat rechters, vooruitlopend op een procedure en gelet op de spoedeisendheid van de zaken, een voorlopig oordeel hebben moeten geven over de vraag of sprake is van een gebrek of een onvoorziene omstandigheid.

Wat wel opvalt is dat op een enkele uitzondering na, rechters voorlopig van oordeel zijn dat de van overheidswege verplichte inperking van de exploitatie door de huurder een gebrek oplevert. Echter, de motivatie van sommige uitspraken roept soms vragen op. Wij sluiten daarom niet uit dat definitieve oordelen een heel ander beeld laten zien.

Als het gaat om de vraag of sprake is van een onvoorziene omstandigheid, dan komt duidelijk naar voren dat alle omstandigheden van het geval – van zowel de huurder als de verhuurder – een belangrijke rol spelen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de financiële positie van partijen.  

Meer weten? In deel II van deze editie gaan we hier verder op. Kunt u hier niet op wachten? U kunt altijd contact met ons opnemen.

Reageren is niet mogelijk.