Verstand van verhuurderszaken N°16 – Deel II

Huurprijsvermindering als gevolg van de coronamaatregelen? Deel II

Het is, met de huidige gedeeltelijke lockdown en mogelijk nog strengere maatregelen in het verschiet, opnieuw onderwerp van gesprek tussen verhuurder en huurder: bestaat er een recht op huurprijsvermindering als gevolg van de coronamaatregelen?

In de afgelopen maanden zijn menig verhuurder en huurder, voornamelijk van bedrijfsruimte die (tijdelijk) moest sluiten als gevolg van de coronamaatregelen, door de gevolgen van de coronacrisis met elkaar het gesprek aangegaan. Zij hebben in veel gevallen en in goed overleg (tijdelijke) afspraken kunnen maken over de verschuldigdheid van de huurprijs. Een aantal partijen is er echter niet uitgekomen en is een procedure bij de rechtbank gestart.

De kern van de uitspraken

In deel I heb ik aangegeven dat de kern van deze uitspraken zich voornamelijk beperkt tot de vraag of sprake is van een gebrek of onvoorziene omstandigheden. Opvallend is dat rechters, op een enkele uitzondering na, voorlopig van oordeel zijn dat de van overheidswege verplichte inperking van de exploitatie door de huurder een gebrek oplevert. Ook hebben enkele huurders voorlopig aan het langste eind getrokken wanneer het gaat om de vraag of het gaat om een onvoorziene omstandigheid. Om tot die conclusie te komen spelen alle omstandigheden van het geval een belangrijke rol.

Voorlopige oordelen

Belangrijk is, zoals in deel I ook is aangegeven, dat het slechts gaat om voorlopige oordelen. Dat komt omdat er vooralsnog alleen uitspraken bekend zijn van voorzieningenrechters. Dat zijn rechters die een oordeel hebben moeten geven in een kort geding procedure. Ook wel een spoedprocedure genoemd. In een dergelijke procedure is geen ruimte voor bijvoorbeeld het leveren van nader bewijs of het horen van getuigen. Wat in zo’n procedure wordt gedaan is het geven van een voorlopig oordeel over de mate van waarschijnlijkheid dat de vordering ook in een ‘normale’ procedure (bodemzaak) zal worden toegewezen. Van een bodemzaak, die dus met veel meer waarborgen is omkleed, is nog geen uitspraak bekend. Dat zal echter niet lang meer duren.

Dat sprake zou zijn van een toegewezen “huurkorting”, zoals op dit moment in veel media wordt aangegeven, kan dus ook nog geen sprake zijn. Er is voor de zaken waarin de huurders aan het langste eind hebben getrokken nog geen sprake van afstel van gedeeltelijke huurbetaling, maar slechts van een uitstel van het gedeeltelijk betalen van de huur.

We kunnen nog niet spreken over een recht op huurprijsvermindering

We kunnen dus nog niet spreken over een ‘recht’ op huurprijsvermindering als gevolg van de coronamaatregelen, zeker nu in de rechtspraak duidelijk is te zien dat zowel de belangen van de verhuurder als van de huurders in deze crisissituatie een belangrijke rol spelen.

Advies

Het advies blijft dus nog steeds: ga nog steeds of opnieuw met elkaar het overleg aan om tot – al dan niet tijdelijke – afspraken te komen. Heb een huurrelatie voor de langere termijn voor ogen. Onderzoek of het mogelijk is afspraken te maken over tijdelijke opschorting van betalingen, het niet verschuldigd zijn van boetes of een tijdelijke huurverlaging, maar denk ook goed na over afspraken als de situatie weer is genormaliseerd.

Hebt u hulp nodig bij dit overleg, het maken van afspraken of het starten van een procedure? Wij staan voor u klaar.

Reageren is niet mogelijk.