Let op de bestemming van het gehuurde!

wubbenaMet regelmaat krijgen wij hier op kantoor huurovereenkomsten onder ogen waarin eigenlijk niet is nagedacht over de vraag waarvoor het huurobject nu precies mag worden gebruikt. Vaak zijn algemene termen opgenomen zoals dat het gehuurde mag worden gebruikt als kantoorruimte, winkelruimte, café/restaurant etc.

Op zich is dit mogelijk, maar partijen (en dan met name de verhuurder) moeten er in zo’n geval wel rekening mee houden dat de huurder behoorlijk wat vrijheid heeft om het pand binnen de overeengekomen bestemming te gebruiken. Ook maakt een ruime bestemmingsbepaling het voor een huurder makkelijker om desgewenst een andere huurder in zijn plaats te laten stellen. Wil je hier als verhuurder meer grip op houden, dan doe je er verstandig aan om de gebruiksbestemming van het gehuurde zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven.

Specifieke bestemming

Zo zou je wat betreft het verbruik bijvoorbeeld kunnen aansluiten bij het ondernemingsplan van de huurder (indien dat voorhanden is) of zou je in het geval een horecaruimte wordt gehuurd, specifiek kunnen omschrijven om welk segment van de horeca het gaat, etc.

Houdt de huurder zich vervolgens niet aan deze specifieke bestemming, dan kan hij of zij worden aangesproken en er in voorkomend geval ook door een rechter toe worden gedwongen het gehuurde alsnog conform de bestemming te gebruiken.

Recent Arrest

Recent heeft het gerechtshof Den Haag hier nog een arrest over gewezen. In deze zaak werd een pand verhuurd, waarbij in de huurovereenkomst was bepaald dat het gehuurde uitsluitend mocht worden gebruikt als bakkerij en lunchroom. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst had de verhuurder een ondernemingsplan van de huurder gekregen waaruit bleek dat het idee van de huurder was om een bakkerij te starten die gespecialiseerd was in de productie en verkoop van zogeheten chimney cake. Daarnaast wilde de huurder ook andere delicatessen verkopen zoals croissants en andere bakkersproducten.

Echter, na verloop van tijd is de huurder het gehuurde per saldo gaan gebruiken als snackbar met ruime openingstijden (van 9.00 uur tot 22.00 uur). Wel werden ook bepaalde bakkersproducten te koop aangeboden.

Nadat de huurder geen gevolg had gegeven aan het verzoek van de verhuurder om ter plaatse alsnog een bakkerij en lunchroom te exploiteren, heeft de verhuurder een procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter. Die overwoog dat naar zijn oordeel de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst onvoldoende was uitgewerkt om te kunnen stellen dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming werd gebruikt.

Volgens hem kon – kort gezegd – in de snackbar worden geluncht en was op zich niet noodzakelijk dat daarbij aan de bakkerij gerelateerde gerechten werden verkocht. Ook vond de kantonrechter het op zich niet in strijd met de letter van de bestemmingsbepaling dat de bakkerij slechts een zeer bescheiden bijrol speelde.

toga klein formaatIn hoger beroep komt het gerechtshof tot een ander oordeel. Het gerechtshof overweegt dat een bakkerij een plaats is waar bakkersproducten worden gebakken en daarna verkocht (of een winkel is waarin deze producten worden verkocht). Onder bakkersproducten verstaat het gerechtshof brood, croissants, koek, gebak, baklava, banket en aanverwante (meel)producten. Het bakken van aardappel-, groenten- en/of vleesproducten ziet het gerechtshof niet als eigenschappen van een bakkerij en evenmin het afbakken van brood ten behoeve van de verkoop van bijvoorbeeld shoarma.

Voorts stelt het gerechtshof dat een lunchroom niet ziet op een ruimte waarin tot 21.00 uur ’s avonds gerechten worden geserveerd. Wel is het gerechtshof van oordeel dat de bestemmingsbepaling in het gehuurde zodanig ruim is dat de huurder bij de exploitatie van de “lunchroom” niet perse de bakkersproducten behoeft te serveren zoals die wel in het gehuurde zullen moeten worden verkocht.

De huurder kan daarmee het pand dus ten dele exploiteren als snackbar/lunchroom, zij het niet tot laat in de avond. Het gerechtshof komt uiteindelijk tot de conclusie dat de huurder verplicht is om brood en bakkersproducten te verkopen (anders dan afbakbrood ten behoeve van de verkoop van shoarma, döner of Turkse pizza) en dat het de huurder daarnaast wordt verboden om na 18.00 uur kort gezegd nog gerechten te serveren.

Al met al een uitspraak waarvan ik denk dat geen van beide partijen daar blij mee zal zijn. De uitspraak illustreert echter wel hoe belangrijk het is om goed na te denken over de bestemming van het gehuurde en deze bestemming vervolgens ook nauwgezet te omschrijven in de huurovereenkomst.

Heeft u vragen over uw huurovereenkomst neem dan gerust contact met ons op.

Reageren is niet mogelijk.