Formele vereisten bij beëindiging huurovereenkomst geschonden, toch ontruimd!

Vandaag is door de rechtbank Overijssel een opmerkelijke uitspraak gepubliceerd over het eindigen van een huurovereenkomst woonruimte die was aangegaan voor bepaalde tijd.

Strikte regels bij het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Tussen partijen was een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van 12 maanden, ingaande op 1 januari 2017 en lopende tot en met 1 januari 2018.

Sinds het van kracht worden van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 bepaalt artikel 7:271 lid 1 BW dat op een voor de duur van twee jaar of korter aangegaan huur artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert.

Dat betekent dat een huurovereenkomst – wanneer aan de vereisten voor beëindiging wordt voldaan – gewoon eindigt en de huurder geen huurbescherming geniet. Wordt niet aan de vereisten voldaan, dan wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, voor onbepaalde tijd verlengd.

Verhuurder was twee dagen te vroeg met schriftelijk informeren

In de uitspraak van de rechtbank Overijssel had de verhuurder de huurder wel schriftelijk geïnformeerd, maar was dit te vroeg gedaan.

De verhuurder had namelijk bij brief van 29 september 2017 de huurder geïnformeerd over het einde van de huurovereenkomst. Gelet op de regel dat dit niet eerder dan drie maanden mag en uiterlijk één maand voordat de huurovereenkomst eindigt dient te geschieden, was dit dus twee dagen te vroeg gedaan.

De huurder heeft zich daarom in de procedure op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst niet is geëindigd en dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met alle gevolgen van dien is ontstaan. Kortom, de huurder volgde niet meer dan wat er in de wet is bepaald.

Kantonrechter: huurder moet de woning toch verlaten  

Opmerkelijk is dat de kantonrechter het standpunt van de huurder toch niet volgt.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is in dit geval namelijk sprake van een situatie, waarbij een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW, en dan meer in het bijzonder de zinsnede “niet eerder dan drie maanden”, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter laat in dit verband zwaar wegen dat de huurder niets heeft aangevoerd waaruit blijkt dat hij in zijn belangen is geschaad doordat de verhuurder hem twee dagen eerder dan de wettelijke voorgeschreven termijn van drie maanden heeft geïnformeerd dat aan de huurovereenkomst per 1 januari 2018 een einde zal komen.

Juist bij een verlening voor onbepaalde tijd, zouden de belangen van de verhuurder onredelijk worden geschaad, aldus de kantonrechter. Daarop heeft de kantonrechter – als uitzondering op de dwingendrechtelijke wetgeving – geoordeeld dat per 1 januari 2018 van rechtswege een einde is gekomen aan de huurovereenkomst.

Wordt hiermee de termijn van drie tot een maand(en) opgerekt?

Nee, ik verwacht van niet. In dit uitzonderlijke geval heeft de kantonrechter aanknopingspunten kunnen vinden om op grond van de redelijkheid en billijkheid af te wijken van de wet. Dat gebeurt niet vaak, nu de huurder over het algemeen een bijzondere beschermingspositie geniet. Dit zal dus alleen bij hoge uitzondering mogelijk zijn.

Naar mijn idee heeft de kantonrechter tot dit oordeel kunnen komen omdat de huurder niet goed kon aantonen waarom zijn belangen nu daadwerkelijk werden geschaad, terwijl de verhuurder dat wel kon. Bovendien betreft de uitspraak een voorlopig oordeel en kan het goed zo zijn dat in een bodemprocedure en/of een hoger beroep procedure binnenkort anders wordt geoordeeld.

Tot slot

Opmerkelijk is in ieder geval wel dat deze kantonrechter van de zeer beperkte ruimte die de wet hem biedt – namelijk alleen het bepaalde over de redelijkheid en billijkheid – gebruik heeft gemaakt. Ik ben benieuwd of er nog meer van deze uitspraken volgen! Deze verhuurder heeft voor nu geluk gehad.

Benieuwd hoe u een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet sluiten? Lees dit hier!

Reageren is niet mogelijk.