Verstand van verhuurderszaken N°17 – Deel II

Contractsvrijheid verhuurders ingeperkt

De Hoge Raad[1] heeft de contractsvrijheid van partijen bij de vaststelling van de huurprijs voor vrije sector-woningen (dus woningen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens)[2] beperkt. Er kan geen vast bedrag aan “servicekosten” (meer) in rekening worden gebracht, althans, niet voor zover daar  geen reële prestatie en onderbouwing voor is.

In deel I

In deel I heb ik geschreven dat tussen een huurder en verhuurder contractsvrijheid bestaat. Daarin heb ik ook uitgelegd dat het niet (meer) mogelijk is een vast bedrag aan servicekosten in rekening te brengen wanneer daar geen reële prestatie en onderbouwing voor is.

Hoe kan het dan wel?

In de praktijk zijn de volledige grenzen van wat wel en niet kan nog niet geheel duidelijk. Er zijn zelfs opnieuw prejudiciële vragen[3] gesteld aan de Hoge Raad.

Wat is wel duidelijk? De Hoge Raad heeft bepaald dat de vergoeding voor servicekosten in overeenstemming moet zijn met (1) de wettelijke voorschriften of (2) met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken/diensten wordt beschouwd. Daarbij is het van belang dat huurders om een specificatie van de servicekosten moeten kunnen vragen.

Voorbeeld

In de zaak van de Hoge Raad was in de huurovereenkomst bepaald dat de huurder naast de kale huurprijs (€ 740,00) per maand nog moest betalen voor gas/elektra/internet (€ 110,00), voor meubilair (€ 450,00) en de VvE-bijdrage (€ 200,00). Met uitzondering van het internet, waren deze bedragen “vaste” bedragen. De huurder vorderde terugbetaling voor de kosten van het meubilair en de VvE-bijdrage.

Welke stappen moeten nu worden gevolgd?

Eérst moet worden vastgesteld of sprake is van servicekosten. Dit moet worden bepaald aan de hand van de definitie uit de wet.

Zijn het wel servicekosten? Dan moet worden beoordeeld of het gaat om redelijke kosten. Dat kan worden bepaald door een specificatie en/of onderbouwing van die kosten. Is die onderbouwing er niet, dan zullen de kosten ook niet redelijk zijn. De verhuurder moet de servicekosten dan terugbetalen aan de huurder.

Zijn het geen servicekosten? Dan kan de contractsvrijheid óók worden ingeperkt. Dat komt doordat de wet bepaald dat je als verhuurder geen onredelijk voordeel mag hebben.

De Hoge Raad heeft de beoordeling voor voormelde casus terugverwezen naar het gerechtshof. Ik sluit niet uit dat bij de beoordeling ook zal moeten worden gekeken naar de waarde van het meubilair en de afschrijving daarvan gedurende de huurovereenkomst.

Tips voor verhuurders

Zorg ervoor dat u de huurovereenkomst (voor de vrije sector) zo inricht, dat de servicekosten bepaalbaar zijn. Bewaar de onderbouwing van die kosten goed en verstrek jaarlijks een overzicht van de kosten. Hebt u dat niet op deze manier met de huurder afgesproken en verstrekt u geen overzicht, zorg er dan voor dat u de kosten (achteraf) kunt onderbouwen met bewijzen wanneer de huurder om een specificatie vraagt.  

Wanneer er feitelijk gezien geen services worden geleverd of die services geen verband houden met de werkelijke kosten, kan de huurder om terugbetaling vragen. Werkt u daaraan niet mee, dan ligt het initiatief voor het starten van een gerechtelijke procedure bij de huurder. Dat gaat uiteraard gepaard met de benodigde kosten en eventuele proceskostenveroordeling, dus blijf in overleg en win zo nodig op tijd advies in!



[1] uitspraken.rechtspraak.nl

[2] Voor 2021: meer dan €752,33

[3] Dit is een rechtsvraag aan de Hoge Raad over uitleg van een bepaalde regel. 

Reageren is niet mogelijk.