Bouwprojecten en het coronavirus

Nederland is op dit moment in de ban van de corona-epidemie. De overheid heeft werknemers geadviseerd, waar mogelijk, zo veel mogelijk vanuit huis te werken. Er wordt zelfs gesproken over een lockdown. De gevolgen hiervan kunnen voor aannemers en opdrachtgevers vergaand zijn. Een bouwproject realiseren zonder de fysieke aanwezigheid van werklieden op het bouwterrein is immers ondenkbaar.

In deze blog geven wij antwoord op enkele veelgestelde vragen over de gevolgen van de corona-epidemie voor het bouwproces.


Lopende projecten: Wat kan ik doen als ik vertraging voorzie?


Wanneer het thuisblijfadvies voor werknemers opgevolgd wordt, wordt u hoogstwaarschijnlijk geconfronteerd met bouwvertraging of zelfs volledige stagnatie van het bouwproject. In dit geval is het zaak allereerst te inventariseren welke afspraken zijn gemaakt, wat de inhoud van de overeenkomst is en welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. Ook is het verstandig zo spoedig als mogelijk met de contractspartijen in overleg te treden en voor deze uitzonderlijke situatie een coulante oplossing te vinden. Wanneer dit geen optie is, bieden de bestaande overeenkomsten bepaalde mogelijkheden.

Op veel overeenkomsten in de bouw zijn de UAV 2012 van toepassing. Normaliter wordt bij vertraging van een bouwproject op basis van de UAV een korting opgelegd indien de bouwtermijn wordt overschreden, behoudens ingeval van vertraging wegens overmacht. Onduidelijk is echter of de corona-epidemie als overmacht kan worden gekwalificeerd.

Ter voorkoming van het opleggen van een korting, geeft de UAV 2012 de mogelijkheid om de opdrachtgever te verzoeken de bouwtijd te verlengen. Een aannemer heeft recht op termijnverlenging als hem door overmacht niet kan worden gevergd dat het werk tijdig wordt opgeleverd. Een dergelijk verzoek moet minimaal 14 dagen – schriftelijk – voor het verstrijken van de termijn worden gedaan. Het enkel benoemen dat termijnverlening nodig is wegens het coronavirus is echter onvoldoende; er moet concreet en specifiek worden aangegeven welke omstandigheden, die niet voor risico van de aannemer komen, hebben geleid tot voor de aannemer onvermijdbare vertraging.

De UAV 2012 is niet van toepassing. Wat nu?

Wanneer de UAV niet van toepassing zijn, valt men terug op de bepalingen uit de wet. Op grond van de wet (artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek) kan een rechter een overeenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden als het in redelijkheid niet kan worden gevergd de overeenkomst in verband met onvoorziene omstandigheden – de corona-epidemie – ongewijzigd in stand te laten. Als de opdrachtgever niet wil meewerken aan termijnverlenging, zal dus de gang naar de rechter of (indien overeengekomen) de Raad van Arbitrage voor de bouw gemaakt moeten worden.

Voor wiens rekening komt de schade bij vertraging van het bouwproject?

De thuisblijfmaatregel is vooralsnog enkel een advies. In tegenstelling tot de quarantainemaatregelen die in de landen om ons heen zijn opgelegd, staat het werknemers in beginsel nog vrij naar hun werk te gaan. Dit heeft ook gevolgen voor de toewijzing van de schade. Het advies zal naar alle waarschijnlijkheid niet gekwalificeerd worden als een besluit van de overheid, noch als een wettelijk voorschrift. Wanneer besloten wordt om het thuisblijfadvies op te volgen en het bouwproject daardoor vertraging oploopt, is dit eigen keuze. De schade lijkt daarmee in principe voor uw eigen rekening te komen. Of dit redelijk is, moet de tijd nog uitwijzen.

Indien wordt overgegaan tot het nemen van een wettelijke maatregel of overheidsbesluit waardoor de gehele bevolking de deur niet meer uit mag, kan dit gevolgen hebben voor de toewijzing van de schade. In de UAV 2012 staan bepalingen over overheidsmaatregelen.

Als de maatregel wordt ingelast nadat een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen, geldt in beginsel het volgende:

  • Behoorde de aannemer de maatregel te voorzien ten tijde van het sluiten van de overeenkomst? Dan komt de schade die hierdoor wordt geleden voor rekening van de aannemer.
  • Behoorde de aannemer de maatregel niet te voorzien? Dan komt de schade voor rekening en risico van de opdrachtgever.

Het is echter de vraag of mogelijke maatregelen, zoals een verplichte quarantaine, voorzienbaar zijn voor een aannemer. Relevante hierbij is de datum waarop de aannemingsovereenkomst is gesloten en de omstandigheden die zich op deze dag voordeden.

Bij bestaande aannemingsovereenkomsten die gesloten zijn vóór de opkomst van de corona-epidemie, is aannemelijk dat de maatregel onvoorzienbaar was. Dit is natuurlijk anders indien u morgen een nieuwe aannemingsovereenkomst zou sluiten.

Nieuwe projecten: Waar moet ik rekening mee houden bij het aannemen van nieuwe projecten?

Voor nieuwe projecten waarvoor nog geen overeenkomst is gesloten, is het van belang bepalingen over bouw- en/of (op)levertermijn, en bepalingen over boetes of prijsstijgingen als gevolg van langere bouwtijden, goed onder de loep te nemen. In de meeste gevallen is het mogelijk om af te wijken van de (standaard) bepalingen hierover in bijvoorbeeld de UAV 2012, maar dat moet wel expliciet gebeuren.

Het is ook verstandig om te anticiperen op de inschakeling van alternatieve partijen voor het geval de oorspronkelijke partij, bijvoorbeeld een onderaannemer of leverancier, wegens de epidemie uitvalt. In dat kader is het verstandig op voorhand nadere (prijs)afspraken te maken over de situatie dat geen of enkel duurdere alternatieven voorhanden zijn.

Er zijn dus wel degelijk maatregelen die u kunt treffen in verband met de corona-epidemie. Deze zijn voornamelijk gebaseerd op overmacht en onvoorziene omstandigheden. Het is van verstandig om hiermee bij het sluiten van nieuwe aannemingsovereenkomsten rekening te houden, onder meer door hierover expliciete bepalingen op te nemen. Dit leest nauw, en wij adviseren u daar graag over.

Vragen?

Voorziet u vertraging bij lopende projecten of staat u op het punt om een contract te sluiten voor een nieuw project, en wil u weten wat uw juridische mogelijkheden zijn, neem dan contact met ons op. Uiteraard staan wij ook in deze tijden voor uw klaar en wij helpen u graag verder!

Jasper de Roo en Elsaline Muskens
Vakgroep vastgoedrecht

Reageren is niet mogelijk.