Twee belangrijke redenen waarom een proces-verbaal van oplevering onmisbaar is
Wanneer een huurovereenkomst wordt gesloten is de verhuurder verplicht de zaak ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. In de wet staat verder niets omschreven over hóe de zaak ter beschikking moet worden gesteld, anders dan dat deze vrij van gebreken moet zijn. Is daarmee een antwoord gegeven op de vraag wat er exact wel en niet wordt gehuurd? Of de huurder of verhuurder aansprakelijk is voor gebreken? Hoe het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd? Nee, niet direct. Gelukkig biedt het gebruik van een proces-verbaal van oplevering vaak uitkomst.
Het is een kleine moeite om een goed en volledig proces-verbaal van oplevering op te stellen en er zijn twee belangrijke redenen waarom deze onmisbaar is.
Het geeft een antwoord op de vraag wat er precies wordt gehuurd
Natuurlijk is het belangrijk om te weten hoe lang u uw pand kunt verhuren en welke huurprijs u daarvoor ontvangt. Minstens zo belangrijk is echter te weten wát u verhuurt.
Denk bijvoorbeeld aan de vraag of de (algemene) voorzieningen of bepaalde installaties ook tot het gehuurde behoren. Alle voorzieningen en installaties die tot het gehuurde behoren vallen in beginsel onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. En dan kan de gebrekenregeling om de hoek komen kijken.
Indien de gehuurde zaak aan de verhuurder niet het huurgenot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, is er sprake van een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW). Bij de aanwezigheid van een gebrek kunt u hierop door de huurder worden aangesproken.
Door in het proces-verbaal van oplevering vast te leggen wat wel en niet tot het gehuurde behoort, bent u de huurder bij een discussie over wat al dan niet tot het gehuurde behoort (en wat moet worden hersteld) al een stap voor. Is daarin opgenomen dat bepaalde voorzieningen namelijk niet tot het gehuurde behoren, dan komt het gebruik en herstel van deze voorzieningen in beginsel voor rekening en risico van de huurder.
Het dient als bewijs bij het einde van de huur
Art. 7:224 lid 1 BW bepaalt dat het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking moet worden gesteld aan de verhuurder. Lid 2 bepaalt dat het gehuurde moet worden opgeleverd in de staat zoals is beschreven in de tussen verhuurder en huurder bij het aangaan van de huur opgemaakte beschrijving. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt huurder behoudens tegenbewijs verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals het is bij het einde van de huurovereenkomst. Deze bepalingen zijn bij de verhuur van woonruimte van semi-dwingend recht, maar bij de verhuur van andere categorieën onroerende zaken niet.
In de huurovereenkomst of de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen is vaak opgenomen dat huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder moet opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.
Als die beschrijving er niet is, kunnen daarover afspraken zijn gemaakt in de huurovereenkomst. Is dat echter niet gedaan, dan wordt op de wet teruggevallen en komt u als verhuurder al snel in een lastige bewijspositie terecht. Want hoe kunt u als verhuurder bewijzen dat er bij aanvang van de huurovereenkomst bijvoorbeeld nog geen gat in de vloer zat? Eigenlijk alleen door een bij aanvang van de huurovereenkomst opgesteld proces-verbaal van oplevering met duidelijke foto’s.
Wat moet u onthouden
Het proces-verbaal van oplevering is bij het sluiten van een huurovereenkomst onmisbaar. Zonder proces-verbaal van oplevering kunnen gemakkelijk discussies ontstaan over wat al of niet bij het gehuurde hoort. Verder kan het zonder proces-verbaal van oplevering nog wel eens lastig worden om schade aan het gehuurde van de huurder vergoed te krijgen.
Zorg er wel voor dat het proces-verbaal van oplevering goed en volledig is en voeg altijd duidelijk foto’s bij.
Eens napraten over dit onderwerp of op zoek naar een oplossing? Neem dan contact met ons op.