Aan een goed, zoals een woning, kunnen rechten verbonden worden die bij overdracht van dat goed mee overgaan. Die rechten kunnen in sommige gevallen vastgelegd worden als een erfdienstbaarheid, maar niet altijd. Voor een erfdienstbaarheid heb je namelijk twee percelen nodig, één heersend en één dienend perceel, en het moet notarieel vastgelegd worden. Wat nu als u een recht wilt vastleggen en er maar één perceel is, of als u niet naar de notaris wilt? Dan is er het zogeheten ‘kwalitatief recht’.
De wet omschrijft een kwalitatief recht als volgt: “Een kwalitatief recht is een uit een overeenkomst voortvloeiend, voor overgang vatbaar recht, dat in een zodanig verband staat met een aan de eigenaar toebehorend goed, dat die eigenaar bij dat recht slechts belang heeft, zolang hij het goed behoudt.”
Wanneer sprake is van een recht kwalitatief, gaat dit recht over op degene die het hiervoor bedoelde goed onder bijzondere titel (zoals koop, of verjaring) verkrijgt.
Er moet dan voldaan zijn aan vier voorwaarden:
1. het recht vloeit voort uit een overeenkomst;
2. het recht is voor overgang vatbaar;
3. het recht staat in verband met een aan de schuldeiser toebehorend goed;
4. dit verband is zodanig dat de schuldeiser bij het recht slechts belang heeft zolang hij (ook) het goed behoudt.
Echter niet alle rechten die zijn bedongen in een koopovereenkomst kunnen worden overgedragen. Sommige rechten gelden uitsluitend tussen de betreffende partijen; de zogeheten persoonlijke rechten. Andere rechten gelden echter ook voor rechtsopvolgers. Soms is dat zelfs uitdrukkelijk zo bepaald.
Of iets een kwalitatief recht is, of bijvoorbeeld slechts een persoonlijk recht, is niet altijd duidelijk. Een voorbeeld uit de jurisprudentie:
A was eigenaar van een beneden- en een bovenappartement. Het bovenappartement wordt verkocht en geleverd aan B. In de leveringsakte is bepaald dat B gebruik mag maken van het dakterras dat zich boven het benedenappartement bevindt. Enige tijd later verkoopt en levert B het bovenappartement aan C. In de leveringsakte tussen B en C is de hiervoor bedoelde passage over het gebruik van het dakterras als citaat is opgenomen.
Hier lijkt duidelijk sprake van een kwalitatief recht. Immers, in de overeenkomst staat een recht tot gebruik van het terras. Dit staat in verband met het appartement en de eigenaar heeft belang bij dat recht zolang hij het appartement houdt. Maar is dat zo?
U leest het antwoord volgende week in Deel II van deze Blog.
Wilt u meer weten over kwalitatieve rechten (en -plichten), neemt u dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op social media. Volg ons en blijf op de hoogte!