De gezamenlijke koopwoning is vaak het belangrijkste thema als mensen uit elkaar gaan. Kan en wil één van de partners de woning overnemen of wordt deze verkocht? Hoe gaan we de waarde vaststellen? Wie neemt de hypotheekvoorwaarden mee of kunnen we deze splitsen? Wie betaalt de lasten zolang de woning nog niet verdeeld is?
De laatste vraag staat in deze bijdrage centraal, vooral omdat deze situatie soms erg lang kan duren en voor veel onduidelijkheid zorgt. Ook rijst de vraag of de vertrokken partij recht heeft op een gebruiksvergoeding wegens het gemiste woongenot. Voorts moet onderscheid worden gemaakt tussen de gebruikerslasten en de eigenaarslasten.
Gebruikerslasten en eigenaarslasten
De eigenaarslasten zijn de verschuldigde hypotheeklasten en de overige eigenaarslasten zoals gemeentelijke belastingen voor zover deze zien op het eigenaarsdeel, de opstalverzekering en de onderhoudskosten. Voor wat betreft de hypotheeklasten moet ook nog onderscheid worden gemaakt tussen de hypotheekrente en de aflossing.
De gebruikerslasten zijn alle lasten die specifiek verband houden met het gebruik van de woning, zoals de kosten van gas, water en licht en het gebruikersdeel van de gemeentelijke belastingen.
De gebruikerslasten komen in beginsel altijd voor rekening van de partij die de woning blijft bewonen. De discussie gaat dus over wie de eigenaarslasten moet blijven betalen.
Gehuwd of Samenwonend
Voor de beantwoording van bovengenoemde vragen doet het er overigens niet toe of partijen gehuwd waren of samen woonden. Dit aspect is wel van belang voor de ingangsdatum van de gebruiksvergoeding.
Gebruiksvergoeding
In de rechtspraktijk wordt vaak een gebruiksvergoeding toegekend aan de partij die de woning heeft verlaten en dus niet het gebruik en genot meer heeft van zijn eigendom.
Voor samenwoners geldt dat in beginsel recht bestaat op een gebruiksvergoeding vanaf de datum dat partijen feitelijk gescheiden zijn gaan wonen.
Voor gehuwden ligt dat anders. Op grond van artikel 1:81 BW zijn echtgenoten verplicht elkander het nodige te verschaffen. Dat wil dus zeggen tot aan het moment dat aan het huwelijk een einde is gekomen, te weten de datum dat de echtscheiding is ingeschreven bij de burgerlijke stand. Het verschaffen van het woongenot valt daar ook onder. Veelal wordt een gebruiksvergoeding, als sprake is van gehuwden, pas toegekend per de datum van inschrijving, dat niet zelden maanden en soms zelfs jaren nadat partijen feitelijk uit elkaar zijn gegaan pas het geval is.
Er zijn verschillende methoden om de hoogte van de gebruiksvergoeding te berekenen. Dat kan bijvoorbeeld aan de hand van een percentage van de overwaarde, of op basis van de huurwaarde van de woning. In de rechtspraktijk wordt de hoogte van de gebruiksvergoeding echter ook vaak gelijk gesteld aan de hoogte van de helft van de verschuldigde hypotheekrente die voor rekening van de vertrokken partij had moeten komen. Resultaat daarvan is dan dus dat de achter gebleven partij feitelijk de volledige hypotheekrente betaalt.
Wie betaalt na scheiding welk deel van de eigenaarslasten?
Ik beperk ik me in deze bijdrage verder tot de meest voorkomende situatie dat een echtpaar in gemeenschap van goederen is gehuwd en dat zij dus ieder voor de onverdeelde helft eigenaar zijn van de woning.
Casus
Jan en Marie hebben een mooie koopwoning en zijn ieder voor de helft eigenaar daarvan. Jan en Marie besluiten te gaan scheiden en Jan verlaat de woning voorlopig en betrekt een huurwoning. Marie blijft in de woning. Vervolgens wordt door Jan de echtscheidingsprocedure opgestart.
Jan en Marie blijven samen in de woning wonen
Zolang Jan en Marie samen in de woning wonen is het gebruikelijk om alle lasten, waaronder de woonlasten gezamenlijk te blijven betalen. Deze worden doorgaans gewoon van een gemeenschappelijke rekening betaald, zoals zij altijd al deden. Ook kan worden afgesproken dat de kosten worden voldaan naar rato van ieders inkomen.
Jan verlaat de woning
Jan zal huur moeten gaan betalen voor zijn huurwoning. Daarnaast moeten Jan en Marie in beginsel ieder de helft van de eigenaarslasten voldoen.
Stel nu dat Jan, omdat Marie een veel lager inkomen heeft, de volledige hypotheeklasten (rente en aflossing) voor zijn rekening blijft nemen.
Voor dat deel dat ziet op de aflossing op de hypotheekschuld, krijgt Jan dan een vordering op Marie voor de helft daarvan. Hij betaalt immers ook haar deel. Omdat dit het hier gaat om het vormen van vermogen, mede ten gunste van Marie, wordt dit aan het einde van de rit verrekend bij de verdeling van de waarde of opbrengst van de woning.
Ook voor het deel dat ziet op de hypotheekrente krijgt Jan in principe een vordering op Marie. Daarnaast heeft dit ook fiscale consequenties. De fiscus zal dat deel namelijk aanmerken als door Marie ontvangen partneralimentatie waarover zij achteraf dus nog inkomstenbelasting verschuldigd is. Voor Jan is dit bedrag dan aftrekbaar als betaalde partneralimentatie.
Ook de hypotheekrente dienen Jan en Marie in beginsel dus ieder voor de helft te voldoen. Ze zijn immers ieder eigenaar van de onverdeelde helft van de woning en de betaling van de hypotheekrente betreft de voldoening aan een verplichting die beide partijen gezamenlijk jegens de hypotheekverstrekker hebben.
Omdat dit in de praktijk dan leidt tot de onredelijke situatie dat Jan, behalve zijn huur ook nog de helft van de hypotheekrente van de oude woning zou moeten betalen, wordt dit in de rechtspraktijk dus vaak opgelost door aan Jan een door Marie te betalen gebruiksvergoeding toe te kennen. Als de hoogte daarvan vervolgens wordt vastgesteld op hetzelfde bedrag dat gelijk is aan de helft van de verschuldigde hypotheekrente, is Jan dus feitelijk geen hypotheekrente verschuldigd.
Stel dat het eigen inkomen van Marie onvoldoende is om haar deel van de woonlasten, de gebruikerslasten en de overige kosten van levensonderhoud te voldoen dan kan zij de rechter vragen om een bedrag aan voorlopige partneralimentatie vast te stellen. In dat geval zal de rechter meestal rekening houden met deze extra woonlasten van Jan, hetgeen dan uiteraard invloed zal hebben op zijn draagkracht voor partneralimentatie.
Redelijkheid en billijkheid
Overigens kunnen de omstandigheden van het geval en de redelijkheid en billijkheid leiden tot een andere verdeling van de woonlasten of de draagplicht.
Vragen over scheiden?
Heeft u vragen over het vorenstaande of over andere familierecht zaken? Neemt u dan gerust contact met ons op.