Verstand van Bouwrechtzaken 21 – Planschade – deel 1

9 mei, 2022
Jasper de Roo

Planschade is een in de wet geregelde tegemoetkoming in schade als gevolg van een planologisch besluit. Dat planologische besluit is meestal de vaststelling van een nieuw of gewijzigd bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan door het verlenen van een omgevingsvergunning.

Regeling planschade

Procedureel is het planschaderecht geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in gemeentelijke (beleids)regels.

  • onevenredig is,
  • buiten het normaal maatschappelijk risico valt;
  • op een beperkte groep burgers of instellingen drukt;
  • het gevolg is van het op de behartiging van het openbaar belang gericht optreden van de overheid.

Het verzoek om een planschadevergoeding wordt behandeld door het betrokken overheidsorgaan, meestal de gemeente.

Planologische verslechtering

Planologische bestemmingen wijzigen regelmatig. Voor toekenning van een tegemoetkoming in planschade moet sprake zijn van een planologische verslechtering en dus een inbreuk op de rechtszekerheid die een belanghebbende ontleende aan het voorafgaande planologische regime.

Planschade voor koper?

Bij de beoordeling van een aanspraak op een tegemoetkoming in planschade heeft als uitgangspunt te gelden dat een redelijk denkend en handelend koper de ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak geldende bestaande planologische mogelijkheden betrekt bij het overeenkomen van de koopprijs van de zaak. Een voor de eigenaar van de onroerende zaak gunstige aanpassing van het planologische regime na de aankoop die ongedaan wordt gemaakt nog voor de eigenaar van de zaak dit voordeel te gelde kan maken, levert geen aanspraak op een tegemoetkoming in planschade op. Als voor het komen te vervallen van tijdelijk voordeel een tegemoetkoming zou worden toegekend, zou de aanvrager een compensatie ontvangen voor voordeel dat hij ten tijde van de aankoop van de zaak niet had en daarom ook niet in de koopprijs heeft verdisconteerd.

Alleen vervallen van een tijdelijk voordeel is onvoldoende voor een tegemoetkoming in planschade. Zorg er daarom voor dat gunstige planologische mogelijkheden op tijd benut worden. Dit volgt uit twee uitspraken van de Afdeling bestuursrechtsspraak van de Raad van State van 23 februari 2022, waarop ik in deel 2 van deze blog verder zal ingaan.

Omgevingswet

Wanneer de Omgevingswet wordt ingevoerd (waarschijnlijk 1 januari 2023), wordt afscheid genomen van het begrip ‘planschade’. De overkoepelende term voor schade die rechtmatig door de overheid wordt veroorzaakt wordt ‘nadeelcompensatie’. De algemene regeling voor nadeelcompensatie in de Awb, zal worden aangepast aan het omgevingsrecht.

Wilt u meer weten over planschade, neemt u dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Met regelmaat publiceren wij nieuwe artikelen over vastgoedrecht op sociale media. Volg ons en blijf op de hoogte!

 

Jasper de Roo
Vastgoedrecht