Bij de verhuur van onroerend goed is de kwalificatie van het te (ver)huren object van groot belang. Die kwalificatie is namelijk bepalend voor het antwoord op de vraag welk huurregime van toepassing is en of een huurder bijzondere huurbescherming geniet. De vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak gaat aan de kwalificatie van het gehuurde vooraf en is niet altijd eenvoudig te beantwoorden. De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak (ECLI:NL:HR:2026:552) uitgelegd hoe dat zit met onbemande tankstations.
De casus
In de casus ging het om een huurovereenkomst voor een perceel grond met daarop een luifel, brandstofpompen, een vloeistofdichte vloer en een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen. Het gehuurde was volgens de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft huurder zelf een betaalpaal geplaatst en reclame-uitingen aangebracht. Tot het gehuurde behoort geen verkooppunt.
Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste huurtermijn, van vijftien jaar, opgezegd en de ontruiming aangezegd. Huurder heeft gemeend dat de opzegging en de ontruimingsaanzegging niet zomaar tot het eindigen van de huurovereenkomst kunnen leiden, omdat sprake zou zijn van huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte) dan wel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte).
Oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad heeft overwogen dat onder een gebouw in de zin van zowel artikel 7:290 als 7:230a BW dient te worden verstaan; een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Als niet (geheel) aan die omschrijving wordt voldaan kan een zaak in sommige gevallen alsnog als gebouw worden aangemerkt, maar een enkele verharding of bewerking van grond is daarvoor onvoldoende.
De Hoge Raad is het met het Hof eens dat het onbemande tankstation niet valt onder de definitie van een gebouw en dat evenmin sprake is van omstandigheden die toch maken dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Het argument van de huurder dat de luifel en de in- en uitritten daarnaartoe een aanwijzing zouden opleveren dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak, is dus tevergeefs ingebracht. Hetzelfde geldt voor de argumenten van de huurder dat een groot deel van de elementen van het gehuurde zouden meewegen bij het bepalen van de WOZ-waarde, dat het gehuurde bestemd is en gebruikt wordt als tankstation en dat de bouw van een tankstation gepaard zou gaan met hoge kosten en een uitgebreid bouwproces.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat een huurder van een tankstation zónder verkooppunt geen beroep kan doen op de bijzondere huurbescherming, omdat een onbemand tankstation met (alleen) een luifel en betaalpaal niet kan kwalificeert als gebouwde onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 7:290 BW en/of 7:230a BW. Dat betekent dat de huurovereenkomst eindigt op de datum waartegen de huur is opgezegd en de ontruiming is aangezegd. De huurder zal dus moeten vertrekken.
Vragen?
Twijfelt u over de kwalificatie van uw huurovereenkomst? Of hebt u een andere vraag over het huurrecht? Neem dan contact met onze vastgoedrecht specialisten op. Wij denken graag met u mee.