Regels zijn er normaliter om situaties te verduidelijken. Echter, is dat niet in alle gevallen zo. In dit artikel gaat het met name over verhuur van bedrijfsruimte de daarvoor geldende regels. Deze regels zijn over het algemeen bedoeld om de huurder te beschermen, fijn toch? Maar wellicht niet als de regels anders te interpreteren zijn, dat je door de bomen het bos niet meer ziet.
Is het een winkel- of kantoorruimte?
In Nederland kennen wij best een bijzonder wettelijk systeem voor de verhuur van bedrijfsruimte. Voor winkels, horeca en ambachtsbedrijven (vaak in spraakgebruik betiteld als winkelruimte) gelden hele andere én veel meer regels dan voor de verhuur van kantoorruimte en loodsen (vaak samengevat kantoorruimte genoemd).
Zo zijn er voor winkelruimte veel regels geschreven die over het algemeen bedoeld zijn om de huurder zo veel als mogelijk te beschermen. Die regels gelden allemaal niet op het moment dat kantoorruimte wordt verhuurd.
Dat heeft dus ook tot gevolg dat een (ver)huurder er groot belang bij kan hebben dat het ene of het andere wettelijke systeem van toepassing is.
In het huurrecht noemen wij dat over het algemeen de “kwalificatie” van de huurovereenkomst en die blijkt in de praktijk een stuk lastiger dan je misschien zou denken.
Kwalificatie?
Bij kwalificatiediscussies gaat het meestal om huurovereenkomsten waarin partijen zijn uitgegaan van de verhuur van kantoorruimte, maar waarvan de huurder stelt dat daadwerkelijk sprake is van – kort gezegd – winkelruimte. De bepalingen over winkelruimte geven hem immers meer bescherming, zeker bij beëindiging van de huurovereenkomst.
Dan komen de volgende vragen bovendrijven:
- Is er sprake van een kleinhandels- of ambachtsbedrijf?
- Is er voor publiek een lokaal in het pand ingericht voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening? (vrije toegang)
- Zijn de activiteiten plaatsgebonden? (hoe belangrijk is de locatie voor de onderneming)
- Wat zijn partijen overeengekomen?
- Wat waren de verwachtingen over en weer?
Een groothandel valt niet onder de definitie van winkelruimte, maar in het geval particuliere klanten daar ook welkom zijn, kan het alweer heel anders liggen. Een apotheek zal al snel worden betiteld als overige bedrijfsruimte, terwijl een drogist wordt gezien als winkelruimte.
Al met al dus nog helemaal niet eenvoudig. Dat bleek eerder dit jaar ook in een zaak die werd voorgelegd aan de rechtbank Overijssel.
Schoonheidssalon?
In die kwestie werd een schoonheidssalon verhuurd. Daarbij was een huurovereenkomst gebruikt conform het model voor kantoorruimte. De verhuurder had de huurovereenkomst opgezegd. De huurder was het daar niet mee eens omdat naar haar oordeel toch sprake was van winkelruimte en de opzegging van de verhuur niet voldeed aan de regels die voor winkelruimte gelden.
De huurder stelde zich onder meer op het standpunt dat de uitoefening van een schoonheidssalon kwalificeert als een ambacht, terwijl daarnaast vanuit het gehuurde ook huidproducten werden verkocht. Wellicht dan ook een kleinhandelsbedrijf?
Volgens de verhuurder moeten de activiteiten van een schoonheidsspecialist worden gezien als (para-)medische verrichtingen, waarmee sprake is van de uitoefening van een beroep en niet van een ambacht. Daarnaast rees ook de vraag of een schoonheidssalon wel plaatsgebonden is.
De kantonrechter ging niet over één nacht ijs, maar kwam uiteindelijk tot het oordeel dat de activiteiten van de schoonheidssalon niet plaatsgebonden zijn en geen sprake was van een ambachtsbedrijf, maar van een (medisch) beroep.
Verder oordeelde de kantonrechter dat de verkoop van schoonheidsproducten van ondergeschikt belang was ten opzichte van de activiteiten als schoonheidsspecialist, zodat volgens de kantonrechter ook geen sprake was van een kleinhandelsbedrijf.
Ik zal hier niet alle overwegingen van de kantonrechter noemen, maar wil wel meegeven dat de kantonrechter ook gemakkelijk tot een ander oordeel had kunnen komen. Zo worden bijvoorbeeld kappersbedrijven vaak al snel betiteld als ambachtsbedrijven, dit terwijl met dezelfde overwegingen van de rechtbank best verdedigbaar is dat kappers (ook) een beroep uitoefenen en geen ambacht.
Opletten geblazen!
Verhuur je een bedrijfsruimte? Onderzoek dan goed aan de hand van de criteria welk model huurovereenkomst je moet pakken. Bestaat er ruimte voor discussie? Laat je dan adviseren door een huurrecht specialist om onaangename verrassingen te voorkomen.
Vragen?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde of heeft u andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.