In de veelgebruikte ROZ huurcontracten staat op zich heel duidelijk hoe en wanneer de huurovereenkomst moet worden opgezegd. Zo staat bij de verhuur van winkelruimte het volgende in het huidige model:
Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar. Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht.
Opzegging van deze huurovereenkomst dient te geschieden door middel van een deurwaardersexploot of per aangetekende brief. Huurder dient de huuropzegging aan verhuurder te sturen met een afschrift aan de beheerder als genoemd in artikel 9.1 van de huurovereenkomst.
Maar wat gebeurt er als bijvoorbeeld de huurder de opzegging per e-mail verstuurt of niet de overeengekomen opzegtermijn aanhoudt?
Daarover wordt relatief veel geprocedeerd en dat is op zich logisch. Immers, regelmatig worden huurovereenkomsten met termijnen van vijf jaar verlengd, dus het belang van de verhuurder om de huurder aan zo’n verlenging te houden is groot.
Mag je een ROZ‑huurovereenkomst per e‑mail opzeggen?
In de rechtspraak zie je vaak terug dat rechters er niet zwaar aan tillen dat de huurovereenkomst niet per aangetekende brief of deurwaardersexploot wordt opgezegd. Gesteld wordt dat dit voorschrift slechts een bewijsfunctie heeft. Zo overwoog de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag recent als volgt:
Het is bedoeld om zeker te stellen dat en wanneer is opgezegd, maar brengt niet mee dat niet op een andere manier rechtsgeldig kan worden opgezegd. Dat is in de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk uitgesloten. In dit geval heeft (…) binnen één dag per e-mail op de huuropzegging gereageerd. Daarmee staat vast dat en wanneer de huuropzegging (…) heeft bereikt. Aldus is aan de doelstelling van artikel 3.4 van de huurovereenkomst voldaan en naar voorshands oordeel kleeft dus in zoverre aan de huuropzegging geen gebrek.
Kortom, als een huurder binnen de opzegtermijn reageert op de opzegging, dan ben je als verhuurder over het algemeen gered. Alleen weet je dat op voorhand natuurlijk nooit zeker. Het beste is nog altijd om de opzegging per deurwaardersexploot op te zeggen, zeker als de uiterste datum waarop de opzegging moet worden gedaan in de buurt komt. Dat is de enige methode waarmee je er zeker van bent dat de opzegging de verhuurder heeft bereikt. De aangetekende post is helaas niet meer wat die geweest is. Je kunt daar niet van op aan.
Gevolgen van een te late opzegging?
De opzegtermijn zelf is over het algemeen een harde termijn. Dat betekent in beginsel dat ook in het geval slechts een dag te laat wordt opgezegd, de huurovereenkomst alsnog wordt verlengd. Er zijn echter bijzondere omstandigheden denkbaar waarin het niet fair is dat de opzegging niet wordt geaccepteerd. In de wet is dat als volgt geformuleerd:
Een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Let op! Dit is over het algemeen wel de laatste en enige strohalm die de huurder heeft bij een te late opzegging. Er moet ook echt wel iets aan de hand zijn, wil een beroep op dit artikel slagen. Je kunt daarbij denken aan situaties van zeer beperkte termijnoverschrijding, situaties waarin de verhuurder aantoonbaar al langer wist dat de huurder wilde opzeggen en hierover overleg gaande was, er geen sprake is van schade, situaties waarin sprake is van grote financiële of maatschappelijke ongelijkheid tussen verhuurder en huurder etc..
Echter, ook hier geldt: voorkomen is beter dan genezen. Administreer de termijnen goed én pak sowieso één keer per jaar de huurovereenkomst eens uit de kast, ook om te bezien of die nog wel up-to-date is. Dat geldt zowel voor verhuurders als huurders.
Hebt u vragen bijvoorbeeld naar aanleiding van uw ROZ‑huurovereenkomst?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde of heeft u andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.