Het was al even bekend dat begin mei een kort geding vonnis is gewezen over de vraag of een huurindexering van maar liefst 14,5 % onverkort zou kunnen worden doorgevoerd, maar we moesten tot deze week wachten op publicatie van dit vonnis. (Uitspraak)
Wat is er aan de hand?
Tot aan de oorlog in Oekraïne en de energieprijsstijgingen die daarvan het gevolg waren, schommelden de huurindexeringen bij ROZ-huurcontracten jarenlang tussen de 1,28 en 2,68%. Niet heel spannend dus.
Dat werd in 2022 snel anders, met als hoogste huurindexering die over januari 2023. Maar liefst 14,5%.
Volgens veel huurders is deze indexering veel te hoog én om meerdere redenen onterecht. Zo is aangevoerd dat de hoge inflatie met name wordt veroorzaakt door de hoge energieprijzen en huurders dus eigenlijk dubbel worden belast. Zij moeten immers naast de huur zelf de veel hogere energierekeningen betalen.
Gesteld wordt dat de sterke stijging van de energieprijzen een onvoorziene omstandigheid is die zou moeten leiden tot een wijziging van de berekening van de huurindexering. Bijkomend argument daarbij is ook dat het CBS recent heeft aangekondigd met ingang van 1 juni 2023 een nieuwe berekeningsmethodiek te hanteren voor de wijze waarop de energieprijzen worden meegewogen bij de berekening van de CPI-index.
Wat vindt de rechter ervan?
De rechter vindt het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, geen onvoorziene omstandigheid. Partijen hebben met de overeengekomen indexering juist een voorziening getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit niet anders.
De rechter maakt echter wel de kanttekening dat niet uit te sluiten valt dat de verhuurder de huurder toch niet (geheel) aan de berekende indexering kan houden. Gesteld wordt dat als de berekeningen van de prijsindexcijfers door het CBS als gevolg van de explosief gestegen energieprijzen niet meer adequaat waren (oftewel onjuist), partijen met elkaar in overleg moeten gaan en zo nodig zelfs bindend advies zouden moeten vragen aan de directeur van het CBS. De rechter wil zich in kort geding duidelijk zelf niet over dit onderwerp uitlaten en is per saldo van mening dat het CBS zelf hierover een standpunt moet gaan innemen.
Wat nu?
Vooralsnog lijkt niet heel aannemelijk dat het CBS zal terugkomen op de eerder vastgestelde prijsindexcijfers. Op de website van het CBS is hierover namelijk onder meer te lezen.
"De tot en met mei 2023 gepubliceerde cijfers, op basis van de huidige methode, worden niet herzien."- (CBS, 2023)
Al met al is de kans dus klein dat de huurder met dit kort geding vonnis in de hand een verlaging van de reeds doorgevoerde indexering zal kunnen bewerkstelligen.
Één zwaluw…
maakt geen zomer natuurlijk, zeker niet als bedacht wordt dat het hier gaat om een voorlopig oordeel in kort geding. Gelijktijdig geldt dat het standpunt van de rechter dat hier geen sprake is van zogeheten onvoorziene omstandigheden helder en logisch is onderbouwd. Datzelfde geldt voor het feit dat ook is gekeken naar de zogeheten redelijkheid en billijkheid. Die kunnen overigens in elke individuele zaak ertoe leiden dat tot een ander oordeel wordt gekomen.
Er komen dit jaar nog meer vonnissen aan in vergelijkbare zaken. Die zullen vast meer duidelijkheid geven. Wij houden u in ieder geval op de hoogte!
Vragen?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde of heeft u andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.