De kranten staan er vol mee. We kampen in Nederland met grote woningnood en er zullen in rap tempo woningen moeten worden bijgebouwd.
Deze woningnood wordt niet alleen veroorzaakt door groei van de bevolking, maar voor een groot deel ook door wijzigingen in de samenstelling van gezinnen. Pensionado’s blijven langer in de woning wonen waar ook hun inmiddels uitgevlogen kinderen zijn opgegroeid en gelijktijdig zijn er ook steeds meer mensen die op zichzelf wonen en dus niet meer in gezinsverband. Gevolg is dat er per saldo minder mensen in een woning wonen.
Woningverdeling
Op woningcorporaties rust de wettelijke verplichting om zorg te dragen voor de huisvesting van mensen met lage inkomens. Daarbij moet de beschikbare woonruimte op een zo efficiënt en eerlijk mogelijke wijze worden verdeeld onder de woningzoekenden.
Gelet hierop heeft een woningcorporatie dus ook de taak om er op toe te zien dat huurders daadwerkelijk hun hoofdverblijf hebben in die woningen. Je zou denken dat het voor zich spreekt dat een huurder in de gehuurde woning gaat wonen en daar zijn hoofdverblijf heeft, maar het komt met grote regelmaat voor dat dit niet het geval is.
Hiervoor zijn uiteenlopende redenen te geven. Zo kan het zijn dat huurders van twee verschillende woningen een relatie met elkaar krijgen en per saldo in één van die woningen gaan samenwonen, maar de huur van de andere woning (nog) niet willen opzeggen of de leegstaande woning zelfs onderverhuren aan derden.
Ook komt voor dat huurders die per saldo een gemeenschappelijke huishouding hebben, toch voor één van beiden een andere woning huren om zodoende in aanmerking te komen voor hogere sociale uitkeringen. Ook in die gevallen is dan met regelmaat sprake van onrechtmatige onderverhuur.
Uiteraard zijn dit onwenselijke situatie die worden aangepakt en wordt in die gevallen aan de rechter gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden.
Pensionado’s
Iets wat zich sinds de vergrijzing meer en meer voordoet, is die van de pensionado die het merendeel van het jaar niet in de woning verblijft, maar op één of meer vakantieadressen. Deze huurders hebben over het algemeen helemaal geen kwaad in de zin, maar laten de huurwoning wel het overgrote deel van het jaar leegstaan. Per saldo wordt de woning dus niet gebruikt door de doelgroep waarvoor de woning is bestemd.
Hoofdverblijf?
De vraag die dan rijst is of zo’n pensionado nog wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Dit is namelijk een verplichting die de huurder heeft. Heeft een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning, dan moet hij in beginsel vertrekken.
Er is geen specifieke definitie voor het begrip “hoofdverblijf”, maar eerder is in de rechtspraak al eens bepaald dat dit de plaats is waar iemand niet vandaan gaat dan met een bepaald doel én met het plan om als dat doel is bereikt, weer terug te keren naar die plaats.
Echter, ook is wel betoogd dat moet worden aangesloten bij het begrip woonadres in de Wet basisregistratie personen. Volgens die wet woont iemand op een adres als hij of zij daar de meeste nachten gedurende een half jaar slaapt. In de huurrechtelijke rechtspraak zie je evenwel dat dit laatste begrip steeds meer wordt losgelaten.
Zo ook in een recente uitspraak van het gerechtshof Den Haag. ECLI:NL:GHDHA:2024:1429
Gepensioneerde touringcar chauffeur
In deze zaak huurde een gepensioneerde touringcar chauffeur al sinds jaar en dag een woning van een woningcorporatie. Tijdens zijn werkzame leven was hij al veel van huis, maar sinds zijn pensioen verblijft hij in de lente en zomer voornamelijk in zijn caravan op een recreatiepark in de buurt van de woning. Daar mag hij alleen niet permanent wonen. In de wintermaanden reist hij met zijn camper door Zuid-Europa.
De woningcorporatie heeft zich op het standpunt gesteld dat om deze redenen de huurder niet langer meer zijn hoofdverblijf heeft in de woning en heeft aan de rechter gevraagd om de huurovereenkomst om die reden te ontbinden. Echter, zowel de kantonrechter als later het gerechtshof zijn van mening dat de huurder toch nog altijd zijn hoofdverblijf heeft in de gehuurde woning, ook al is hij bijna nooit thuis.
Het gerechtshof overweegt dat het enkele feit dat de huurder voor deze fase van zijn leven heeft gekozen voor een bepaalde levensstijl waarbij hij veel op pad is en nauwelijks in de gehuurde woning verblijft, niet maakt dat hij niet langer zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Er wordt vanuit gegaan dat zijn afwezigheid van tijdelijke aard is, namelijk voor zo lang als zijn gezondheid dat toelaat, en dat hij na verloop van tijd toch weer meer gebruik zal gaan maken van de huurwoning.
De huurovereenkomst blijft dus in stand.
Eerlijke woonruimtedeling
Ten overvloede overweegt het gerechtshof nog dat zij begrijpt dat de woningcorporatie in deze tijden van woningnood een groot belang heeft bij een efficiënte, evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling. Echter in de zaak wordt dus vervolgens geen consequenties aan de omstandigheid dat een huurder een woning gedurende het merendeel van het jaar niet daadwerkelijk gebruikt.
Vragen?
Hebt u vragen naar aanleiding van het voormelde of heeft u andere huurrecht vragen? Neem dan contact met ons op, zodat wij in uw belang kunnen meedenken.